陈丹惠、林亮平等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书
2022-03-25(2021)粤0605民初18131号

广东省佛山市南海区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)粤0605民初18131号

原告 :陈丹惠,女,1984年9月3日出生,汉族,住广东省广州市越秀区。

委托诉讼代理人:白玉媛,广东金纳律师事务所律师。

委托诉讼代理人:林嘉乐,广东金纳律师事务所律师。

被告 :林亮平,女,1967年3月19日出生,汉族,住广东省佛山市南海区。

被告 :冯海鹰,男,1960年3月8日出生,汉族,住广东省佛山市南海区。

两被告委托诉讼代理人:林俊贤,广东循理律师事务所律师。

两被告委托诉讼代理人:谭绮文,广东循理律师事务所实习律师。

原告陈丹惠与被告林亮平、冯海鹰房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年3月16日以(2020)粤0605民初6301号立案后,于2020年11月9日依法作出(2020)粤0605民初6301号民事判决。后原告上诉,佛山市中级人民法院经审理后,于2021年6月8日依法作出(2021)粤06民终1180号民事裁定,裁定撤销(2020)粤0605民初6301号民事判决,并将本案发回本院重审。本院依法适用普通程序,于2021年11月11日、2022年1月25日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人白玉媛、林嘉乐、两被告的委托诉讼代理人林俊贤、谭绮文均到庭参加了诉讼。诉讼中,当事人向本院申请庭外和解,和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求:1.两被告继续履行买卖合同,并在原告履行支付全部房屋价款义务后十日内协助原告办理广东省佛山市南海区里水镇里和路宏岗段26号房屋(以下简称涉案房屋)的所有权转移登记手续;2.两被告前往佛山市南海区里水镇宏岗村沥口股份经济合作社(原沥口村小组)办理将上述房屋附属空置地(约500平方米)的使用权人变更为原告的备案手续;3.两被告向原告返还垫付的不动产登记费550元、房产税4854.36元、城镇土地使用税600元;4.两被告承担本案诉讼费。

事实和理由:2017年2月28日,原告与被告订立房屋买卖合同,约定:被告将涉案房屋[土地证号:*、房产证号:粤房字第1×**,建筑面积1437.06平方米]的所有权及约500平方米的附属空置地的使用权,以538万元出售给原告;被告负责此次交易的全部税费;原告于合同订立当日向被告支付定金10万元;被告收到定金后应无条件配合原告到相关部门办理房产过户手续;如被告违约,被告应向原告赔偿违约金二十万元;如原告违约,被告有权没收定金十万元,并解除合同。合同订立当日,原告依照约定通过银行转账的方式向被告支付了定金10万元。随后,被告通过房地产中介服务机构将涉案房屋的钥匙交原告,由原告对该房屋进行占有、使用。其后,在原告多次催促下,被告林亮平于2019年1月31日出具委托书,委托原告代为办理涉案国有土地用途变更手续。

在原告的努力下,成功将上述国有土地用途变更为商服用途。2019年5月22日,佛山市南海区国土城建和水务局颁发了粤(2019)佛南不动产权第0××0号不动产权证书。由于涉案房屋已具备过户的条件,原告多次催促被告收取剩余合同款项并配合办理过户事宜,但被告以各种理由推脱,不予配合。2019年9月22日,原告向被告发出《关于收取佛山市南海区里水镇里和路宏岗段26号买卖合同款项的催告函》,明确表明原告愿意向被告一次性支付剩余全部房屋价款,并再次催促被告继续履行合同。被告明确表示不履行并要求解除合同。至今该房屋未能办理过户手续。

原告作为守约方,为了促使被告切实履行合同义务,积极做了大量工作,具体包括:1.合同当日,原告依照约定向被告支付了定金10万元。2.每次对于被告的请求帮助,原告均有求必应,切实为其解决问题,充分向对方展示善意。集中反映在两个方面事项上:一是多次帮助被告解决购买汽车零配件、汽车维修问题。被告冯海鹰多次请求帮忙联系购买汽车零配件及进行维修,原告每次都积极协调,甚至在被告冯海鹰物色汽车维修服务后,原告还表示希望代被告买单。需要强调的是,原告虽然从事汽车零配件批发业务,但仅限于特定汽车品牌,被告车辆品牌并非原告经营所涉品牌。二是帮助被告兑换外币、借款给被告买房。被告多次以需要现金旅游、在美国买房等为由,请求原告兑换外币、借款,原告均及时予以帮忙,其中2018年7月8日还向被告借款50万元帮助其在美国买房。原告的这些举动,充分印证了原告一直以来向被告展示友善,是十分希望尽快促成涉案房屋过户的。3.原告为办理房屋过户前相关办证手续竭尽所能,付出了大量的心血。表现以下几方面:(1)原告主动承担起过户前的办证责任。按照南海区职能部门要求,涉案房屋过户前应办理土地用途变更登记以及房屋用途变更登记等手续。这些手续,全部均以被告的名义办理,本应由被告办理,但考虑到被告长期居住在境外(即美国),为免去被告的负担,原告不计得失,主动承担起了繁杂的办证的责任;(2)原告多方奔走各部门,殚精竭虑。为办理委托公证土地用途变更以及相关税费缴纳等一系列繁杂的手续,原告先后奔走里水镇宏岗村委会、南海公证处、南海区自然资源局、里水国土所、南海区税务局里水分局等多个部门,不厌其烦地进行沟通协调,当中还经历了相关部门退件等诸多波折;(3)原告以被告名义办理相关手续,四处奔波,不仅从未从被告手上收过一分钱的劳务费用,还代为垫付了部分税费。(4)在办理土地用途变更手续异常艰难的情形下,原告从未放弃,通过自身努力协调相关人脉,付出了相当大的精力,几乎是以一己之力“变不可能为可能”,为涉案房屋过户做好了充分的准备。4.原告多次要求被告办理涉案房屋过户手续未果的情形下,发函催告其履行合同义务。2019年9月21日,原告向被告林亮平、冯海鹰发出《关于收取佛山市南海区里水镇里和路宏岗段26号买卖合同款项的催告函》,被告已收到。5.原告已按照合同约定,准备足够的资金随时向被告一次性支付房屋购房款。

在双方当事人订约后,被告开始还有配合交易过户的意愿,但随着时间的推移,包括南海地区在内房地产价格逐年上涨,被告的心态随即发生了变化。尤其是当原告代为办理好土地用途变更后可能为涉案房屋带来明显增值时,被告以各种实际行动表明要违约。具体表现为:1.故意拖延不办理土地用途变更手续,为房屋过户设置障碍。双方当事人订立合同后,在原告的多次催促下,林亮平于2019年1月31日签署委托书,委托原告代为办理土地用途变更手续。原告在办证过程中才从工作人员口中得知,被告此前已申领了该宗地的土地用途认定意见。2019年4月18日,该局重新出具的《佛山市自然资源局南海分局关于国用(1998)特050034土地用途的认定意见》中,确认了该局曾于2017年12月15日向双方当事人出具认定意见的事实。也就是说,被告曾于2017年申领土地用途认定意见,对涉案房屋交易过户前应先办理土地用途变更登记的事项知悉,而原告之前根本不知道被告办理过。2017年12月15日签发的土地用途认定意见明确“请你在本认定意见下发之日起60日内,办理上述不动产权证对应宗地的变更登记手续(含抵押权变更登记),逾期不办理的,本认定意见自行废止”,但被告将这份认定意见办下来后没有在期限内办理房屋的变更登记。即使被告全家长期生活在美国,如果真心想办好房屋的变更登记手续,领取新的不动产权证书,就算自己无法抽身去办,要委托亲友、公司员工去办,绝非难事。被告的行为明显是怠于履行合同约定的交易过户义务。2.恶意利用原告的努力,企图坐享土地用途变更登记后涉案房屋升值的成果。经原告多次催促,被告于2019年1月31日委托原告办理土地用途变更等手续。原告随即四处奔走协调相关职能部门,历经艰辛,终于在2019年4月18日重新申领了一份新的《土地用途认定意见》,后又于2019年5月22日申领了《不动产权证书》。被告为何在前一份《土地用途认定意见》出具后故意不申领《不动产权证书》,又于2019年1月31日委托原告重新办理土地用途变更登记。被告此举并不是要配合房屋过户,而是要充分利用原告达到房屋升值,再“将原告一脚踹开”,利益自己独享。因为被告清楚地知道,涉案房屋在前一份土地认定意见已废止的前提下,要重新办理变更为商业用途,办证难度极大。如果委托原告办理,而原告无法办理成功,那被告就可以客观上无法办理过户为由要求解除买卖合同;而如果原告办理成功,则施展各种手段逼迫原告放弃房屋,由被告坐享房屋用途变更后升值的成果。3.以过户税费过高为名,接二连三地施展各种手段,逼迫原告放弃购买涉案房屋。(1)以过户税费过高为名,对原由被告承担全部税费的约定予以反悔,改为要求原告承担。被告先是对原告称“我叫人查税费,你别插手”,随后,被告以过户需缴纳150万元税费过高为名,要求原告承担150万元税费,对原来约定己方全部负担交易税费的约定予以反悔,并称“已有内部人士想要”,意图令原告知难而退。(2)在双方根本未进行任何协商的情况下,被告于2019年5月12日炮制出一份新的《房屋买卖合同》和《土地使用权转让合同》,指示林亮平回国持这两份合同找到原告,要求原告重新签订。《房屋买卖合同》文本将原告定为乙方,“第五条税费缴交”写——“甲乙双方商定由乙方承担本交易的全部税费,签订本合同后,如遇政府及有关部门调整税费,对于调整部分全部由乙方承担。”也就是说,完全推翻之前所订立合同的约定,变由被告全部承担为由原告承担。“第六条交易不成的违约责任”写:“……3、如交易税费超过壹佰伍拾万元,乙方无法承受,则本交易终止,双方互不违约”。也就是说,只要交易税费超过150万元,就认为乙方无法承担,双方合同随即解除。被告在微信中宣称“你要我支付税费吗?那我只有违约,马上给你20万!”。2019年7月期间,被告林亮平与原告、房地产中介服务人员赖某三方进行过沟通。对于上述《房屋买卖合同》文本提及的过户税费超过30万元需要原告支付超过部分的内容,原告不同意。后来,原告逼于无奈,有意妥协,对上述新的合同文本进行了修改,并告知已委托赖某将修改后的合同文本发给被告。但马上遭到被告拒绝:“修改了还签什么?一字不改!”然后直接安排原告于何时何地重新签这份合同。被告单方面将原先订立的合同约定推翻,不经协商搞了一份新合同,而合同文本内容明显对一方当事人不利,但不容许原告提出任何意见,毫无协商余地,强买强卖。被告还以“过几天就要回美国了,你慢慢搞吧”等理由意图逼使原告同意签这份新合同。也就是说,如果原告不签这份合同,被告就不会配合过户。在这期间,原告告知被告,房屋过户前房屋所有人必须交纳房产税、城镇土地使用税后才能过户,但被告也不理踩。最终由原告替被告缴交。原告没有签这两份明显不利于自己的新合同。因为如果一旦签了,自己要承担全部过户税费,且一旦税费超过150万元,被告就可以以原告无法承受为由解除合同。(3)以房屋已向他人出租为名,强令原告交还原先占用的房屋。被告原本在合同订立后不久即将房屋交付给原告。但因前述原因,被告于2019年8月15日以“鉴于你不配合房屋买卖交易”为由,声称房屋自次日起向他人出租,要求原告次日起交还房屋。随后,又于次日以房屋被侵占为名向公安报案。(4)将原告保存的《不动产权证书》报失,重新申领一本新证。2019年1月31日,被告办理委托公证时就明确由原告代为领取土地用途变更后证件,即《不动产权证书》。后被告没有与原告进行过任何沟通的情形下,就申领了新证。如果原告没有起诉,涉案房屋随时都可能被被告转卖。(5)以评估税费为名,借第三人之力,人为设置虚高房屋价格和交易税费。为了掩盖被告意图恶意解除合同的目的,被告对涉案房屋的价格进行了评估,之后又咨询过户税费意见。被告提供的两份房地产评估报告,完全是评估机构为了迎合委托方的不正当要求故意高估涉案房屋价值而形成的评估报告,公正性、严谨性、专业性均缺失,房屋价格虚高。

原告于2019年4月24日代被告缴纳不动产登记费550元、于2019年7月8日向房产中介服务人员苏国权转账5500元,委托其代为缴交房产税、城镇土地使用税。苏国权于当日缴清了相关税款,其中房产税4854.36元、城镇土地使用税600元,共计5454.36元。被告至今没有向原告返还。

原告认为,原、被告双方签订的买卖合同是双方当事人真实意思表示,合法有效,双方均应实际、全面按照合同约定履行各自的义务。原告已依照合同约定履行了交付定金的义务,成功代为办理国有土地用途变更手续,愿意一次性支付全部房屋价款,房屋完全具备过户条件。但被告无正当理由,拒不履行合同约定的义务,已构成严重违约。此外,原告为被告垫付的不动产登记费、房产税以及城镇土地使用税,被告应当依法返还。

两被告辩称,一,《卖买协议》系房屋、土地买卖的预约合同,不具有房屋买卖合同主要条款。原、被告尚未签订本约合同(即正式买卖合同),原告诉请按照《卖买协议》履行付款义务并办理过户手续不合法,应予驳回。

涉案房屋由林亮平于1998年自建,同年办得林亮平名下的房屋所有权证及土地使用权证,被告两人于2001年结婚。被告有意出售房屋,冯海鹰具体经办,原告有意购买并多次沟通看房,且欲一并购买房屋旁作为临建停车场的土地。2017年2月28日,原告与冯海鹰签订《卖买协议》,《卖买协议》由原告带来的中介赖某起草手书,冯海鹰出示了房屋的房产证及土地证复印件,《卖买协议》写明原告购买房屋的房产证号、土地使用证号、购买附属空地约500平方米,写明本次交易协议林亮平由冯海鹰代理签署,《卖买协议》仅一份,冯海鹰签名后由原告保存。签约同时原告和冯海鹰达成关于房屋税费承担的口头协议,约定被告支付税费范围在30万元以内,超出部分由原告支付,赖某亦在场。

《卖买协议》仅约定了房屋、土地的总价款、税费、定金、单方解除该协议的违约责任,其他诸如房屋现状、土地现状、房屋占地的使用年限、标的物所附属债权债务(如抵押、水电费、税费等)、标的物交付使用时间、房屋内物品家具家电的处理、合同价款支付时间方式、违约责任等均未约定。

根据《合同法》第十条第二款、《城市房地产管理法》第四十一条、《广东省城镇房地产转让条例》第十四条等规定,房屋买卖合同应由卖方(即产权人林亮平)与买方(即原告)共同签订、并应具备法定要式条款内容,然《卖买协议》不符合前述法律规定;另《佛山市住房和城乡建设管理局存量房网上交易规则(试行)》(佛建管[2012]246号)于2012年施行,规定凡存量房(二手房)买卖,均应通过存量房网上交易系统网签合同,买卖双方可委托中介或自行注册账号登录系统网签合同,并应从网签系统下载存量房买卖合同范本或参照该合同范本拟制书面合同签约,系统网签以及签订书面要式合同为申报纳税、办理房屋产权转移登记的前提。显然,《卖买协议》亦非网签合同或参照网签合同范本拟制签订的合同。另《卖买协议》对于另一标的物——附属约500平方米土地的权利来源和限制、权利行使方式、转让方式等亦无任何描述和约定。

因此,《卖买协议》仅是预约合同,原、被告双方尚未签订房屋买卖本约合同、未签订土地使用权买卖本约合同,双方明知须签订本约合同方可进行房屋、土地的实质性买卖交易,这从原、被告于2019年6月、7月互相通过微信聊天预约时间签订本约合同,冯海鹰发送《房屋买卖合同》《土地使用权转让合同》文档给原告、原告发送原告起草的《房屋买卖合同》文档给被告、原告委托赖某对本约合同回复修订意见,三方微信往来多次等证据亦可印证。因此,原告诉请被告按照《卖买协议》履行并以此为基础在10日内办理房屋产权转移登记手续于法无据,应予驳回。

二,《卖买协议》签订当日,原告要求冯海鹰暂借房屋一楼作临时仓库使用,冯海鹰同意,但说明一楼柜台的物品和监控报警设备及楼上上锁的房间有自己的私人物品不能动(冯海鹰只交给原告三条锁匙,大门、后门、停车场,楼房所有房间的锁匙都没有交给原告),且被告会随时要求交还。因为是临时借用,原、被告双方在借用当天连水电表也没有抄,更没有办理水电使用过户手续。因此,房屋由冯海鹰借给原告占用,并非被告履行房屋买卖合同的交付义务。

《卖买协议》无约定房屋土地的交付方式和时间,双方也无签订书面文件确认房屋已交付。冯海鹰同意借用是对原告提供善意帮助,否则不会违反常理仅收10万元而交付全部标的物给原告,此其一。其二,双方都认为临时借用,所以原、被告双方在借用当天连水电表也没有抄,更没有办理水电使用过户手续(连房屋租赁都要办理水电使用过户手续以明确债务责任)。原告与冯海鹰于2019年6月、7月微信协商本约合同具体内容时,双方对原告于2017年2月28日已入驻房屋一事均予确认,但对表述用词为“使用”还是以“占用”争论不一,而且原告与原告中介赖某的微信会话也坦承“是冯海鹰心甘情愿让原告使用的”,直到2019年8月15日,原告也只是认为被告将房屋“交付给原告免费使用”,由此也证明原告和被告均从未将借用房屋的帮助行为等同为履行房屋买卖合同的交付义务行为。

2019年8月,双方未能签订本约合同,冯海鹰敦促原告交还房屋、如不交还须于2019年8月16日起支付使用费,原告拒不交还房屋,林亮平当即报警。鉴于原告占用房屋至今,享受使用利益,被告已提出诉请要求其支付使用费,以法律途径维护自身合法权益。

三,被告并无推脱或不予配合,原、被告双方明知须事先办理房屋占地用途变更手续,方可签订本约合同及办理产权转移登记手续,且用途变更后房屋增值利益归于原告。2019年5月,房屋占地土地用途变更,按照2017年2月28号签定《卖买协议》当天双方达成的税费口头协议,被告积极与原告沟通协商两份本约合同内容,双方已通过微信再次达成由原告承担房屋买卖交易税费的一致意见,且被告积极预约网签及房屋办理产权转移手续的时间,后原告却以了解到交易税费金额大增为由反悔,并拒签书面本约合同,实质是原告违约。

由于房屋占地用途性质改变,标的物价值已发生改变且利益归于原告,如继续按照《卖买协议》拟制签订本约合同,而无视双方已经达成一致的税费协议内容(包括2017年2月28日口头达成的税费协议以及2019年7月通过微信沟通再次达成税费由原告承担的要约和承诺——即30万元税费由被告承担、超过30万元税费由原告承担),显失公平。

房屋占地原为综合楼用途,交易手续办理前,须先到国土部门申请变更为符合现行标准的现状用途,方可办理产权交易手续,土地用途变更后房屋可作更多途径使用,房产的价值也会大幅提高,实际收益方为原告,原、被告均对此知悉且无异议。2019年,被告准备长居国外生活,于同年1月委托原告办理房屋土地用途变更手续,同年5月,原告经手办妥了土地用途变更手续,并办得房屋新的不动产登记证。其时,双方已预知房屋会因土地使用性质改变大幅提高房产价值而导致买卖交易税费大幅增加。

2019年6月,冯海鹰将拟签之两份本约合同文档通过微信发给原告,并告知林亮平将于7月初回国,预约于7月5日与原告签约及办理房屋产权转移登记手续,后林亮平如期回国。

冯海鹰6月微信所发本约合同主要内容为:“房屋交易价格为438万元,土地使用权转让交易价格为70万元,合计共508万元(其中房屋买卖价格为438万元,土地买卖价格为70万元),买方承担房屋、土地全部交易税费,交易税费总价超过150万元的,买方有权放弃交易,双方互不违约。确认原告于2017年2月28日始占用房屋”。

7月4日,原告委托中介赖某转达修改意见、微信发来修订后的两份本约合同文档,主要内容为“房屋交易价格为468万元,土地使用权转让交易价格为70万元,合计共538万元。卖方承担房屋交易税费38万元,买方承担房屋其余交易税费,土地交易税费由卖方承担,确认原告于2017年2月28日始使用房屋”。

7月5日,林亮平、原告、赖某、苏国权、原告称为叔的人在里水鹰图公司会议室进行当面协商。

7月10日,冯海鹰微信发本约合同及《房屋买卖合同》图片九张、《土地买卖合同》图片九张,主要内容为:“房屋交易价格为438万元,土地使用权转让交易价格为70万元,合计共508万元。买方承担房屋、土地全部交易税费,确认原告于2017年2月28日始占用房屋”。同日,赖某确认已转发本约合同图片文档给原告,回复两个小小修改:占改为使,确认10万已支付给了冯海鹰。

7月12日,赖某预约被告于7月15日签订本约合同、办理网签手续、缴税、过户。

7月15日,林亮平、原告、赖某在里水鹰图公司会议室当面协商,原告以查得交易税费超过1000万元为由反悔,拒绝签订本约合同,并表明查清税费后再签约。

7月15日至8月14日,被告多次催促原告签定本约合同,并善意地提出几个解决办法,但都遭到原告的拒绝。

8月14日,冯海鹰向原告指出,林亮平要携带女儿到美国读书,如原告拒绝签定本约合同并交易房产,被告将要收回标的房产。

8月15日,原告正式表示撕毁双方协议(被告包30万税费的协议),首次要求被告承担全部税费。

为此,被告专门委托广东思远房地产评估咨询有限公司对房屋价值进行评估,评估过程原告有参与配合,评估结果为:2019年9月9日房屋的评估价值为14795970元。被告又专门委托佛山市天祺税务师事务所有限公司咨询涉案房屋交易税费,咨询意见为:涉案房屋交易税额为800多万元。在此期间,冯海鹰还与原告保持联系,表示等待评估结果出来再协商。

2019年9月21日,冯海鹰将评估报告、税务咨询报告微信发给原告。然原告对本约合同如何调整签订和双方达成的税费协议内容只字不提,反而要求被告履行《卖买协议》并支付全部税费。冯海鹰表示拒绝,告知《卖买协议》仅是意向书,如只按卖买协议而不按双方口头协议履行,是否要求被告倒贴几百万元白送房屋给原告。

综上,直至2019年7、8月,《卖买协议》签订后经历了两年多,房屋的使用用途变更,使标的物发生实质性改变并因此获得巨大的升值已是不争的事实。在巨大的利益面前被告并没有违约,而是将升值的收益全归原告,在本房产交易中遵守协议和双方诺言,并在签定本约合同过程中表现出最大的努力和诚意。而原告在得知交易税费远超过原告接受的150万范围后,竟然要求被告只按照《卖买协议》而无视双方已经达成一致的税费协议内容来签订本约合同,明显是违背事实,并显失公平,被告并无违约,相反是原告违约,才导致双方对本约合同谈判破裂无法继续。根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条、《中华人民共和国合同法》第五十四条,被告已另案起诉。

四,《卖买协议》涉及的集体土地使用权部分不能交易,应判令驳回原告提出的将附属空地约500平方米使用权转移给原告的请求。《卖买协议》约定被告将房屋附属空地约500平方米转让给原告,而该地块是佛山市南海区里水镇宏岗村民委员会的集体土地,被告无权进行处分,原告对此亦明知。因此,《卖买协议》对空置地出售的条款属于《合同法》第五十二条规定的无效事由,且原、被告未能签订土地转让的本约合同,应驳回原告提出的将空置地使用权转移给原告的诉请。

五,关于原告代为办理不动产登记证所支付的办证费用550元,原告在本案起诉前并未告知两被告,两被告同意支付该费用。

六,关于原告缴纳的房产税、土地使用税,纳税起止时间是2019年1-12月,期间一直是原告在占用房屋且无支付分文使用费给两被告。无论从实际使用角度或法律规定而言,均应由原告承担房产税、土地使用税的纳税义务。法律依据为:《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定,房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人,统称为纳税义务人。《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定,在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。前款所称单位,包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位;所称个人,包括个体工商户以及其他个人。由此可见,房产税、土地使用税本应由原告缴纳,并非是所谓两被告不愿意配合过户而其不得不缴纳,故应驳回原告该项诉讼请求。

七,原告明知538万元具体构成是438万元的房屋价格、70万元土地价格、2017年2月28日时点上的税款30万元。原告在上次庭审不承认其意图在538万元的总价之内,将房价压到最小、税价抬到最大,所有的利益占尽,从2017年2月28日至今足以5年,原告仅支付10万元,水电费都要被告垫付,再向其追索催交,房产税、土地使用税也不愿承担,本案一审、二审、发回重审期间,被告表示愿意按照2019年7月双方以要约达成的意向调解,但原告没有诚意,只是一味坚持要把自身的利益追求至最大,不负任何费用,该做法显失公平。《卖买协议》是预约合同,符合民法典459条规定,按照《卖买协议》,被告只是协助原告办理房屋办证手续及转移登记手续,在协助过程中也按照原告自身主观意图委托原告,由其自己申请将房屋的土地用途由厂房变为商业用途,被告依约履行该预约合同,原告以自己的行为表明不履行主要义务,对于原告的诉讼请求不应支持,被告已另案提出解除合同的诉讼请求,符合民法典563条第二项、533条的规定。

当事人围绕其诉讼请求、答辩意见向本院提交了证据,本院依法组织当事人进行证据交换和质证。综合相对方的质证意见,经审查:原告提供的个人存款证明为原件,本院采信其真实性;被告提供的计税总表及计算表、计税表、进税率表及交易税率表,本院结合本案的实际情况及税务部门的复函综合认定;被告提供的建设用地规划申请书未能显示与涉案房屋、土地之间存在关联,本院不予采信;被告提供的微信聊天记录截图(赖某与冯海鹰)、房屋买卖合同、土地使用权转让合同,与其提供的公证书内容相同,本院采信其真实性;被告提供的不动产信息查询证明为原件,本院采信其真实性;被告提供的反映房价走势的材料,本院综合认定。当事人提交的其他证据,因相对方对其真实性未提出异议,本院予以采信。税务部门出具的复函,本院予以采信。

本院综合采信的证据及当事人的陈述,确认以下事实:

*国有土地使用证的土地位于位于××镇××村,地号05100706,面积300平方米,使用权类型为出让,用途为综合楼,使用者为林亮平。1998年,该土地上建设了涉案房屋,并取得了房屋所有权证,证证号为粤房字第1×**

2017年2月28日,冯海鹰、林亮平(甲方)与陈丹惠(乙方)签订《卖买协议》,约定:甲方将南海市××镇××村土地使用证号特050034号、房所有权证号1901200号及该次交易物业临建附属空置地约500平方米,以538万元卖给乙方,此交易价已包括此次交易税费;乙方于2017年2月28日当天支付定金10万元给甲方;甲方收到定金后需无条件配合乙方到相关部门办理转名手续;如甲方悔约或违约,则甲方须赔违约金及定金合计20万元给乙方;如乙方违约,则甲方有权没收定金10万元并自行解除合同;交易协议林亮平由冯海鹰代理签署,由此引起违约及相关法律经济赔偿由冯海鹰承担。

2017年7月31日,陈丹惠向冯海鹰发送微信:“冯生,你有没有认识盖铁皮的人?我想把那块空地盖起来”。冯海鹰回复:“你暂时不要盖,可能会有更好的规划,到时与你商量”。

2017年10月24日,冯海鹰通过微信通知陈丹惠:“6月扣水费882元,今月要扣电费5914,合共6796元,请划到下面账号”并发送林亮平的银行存折照片,陈丹惠答复已存入水电费7000元。

2017年11月15日,冯海鹰向陈丹惠发送微信:“在美国准备买房,可能差20万美金,看你能否先付部分买屋钱?”陈丹惠回复:“好,什么时候要?上次我准备好给你了”。冯海鹰答复:“国土朋友说批文预计今个月能办妥,我确定后再通知你”。

2017年12月15日,佛山市南海区国土城建和水务局向林亮平作出《关于*土地用途的认定意见》,内容为:根据规划部门出具的规划意见,并报区政府批准,你名下的位于南海区××镇××村的综合楼用地[证号:*],现认定为批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地兼容其他商服用地,请你在本认定意见下发之日起60日内办理上述不动产权证对应宗地的变更登记手续(含抵押权变更登记),逾期不办理的,本认定意见自行废止。

2018年1月26日,冯海鹰向陈丹惠发送微信:“房屋要测量公司测量,什么时候会有人在?要开门,现在有人吗”。陈丹惠回复:“1点,他们吃完饭就过去了”。

2018年6月23日,冯海鹰向陈丹惠发送微信:“想借五十万,下月3号前还”。陈丹惠回复:“好”。后陈丹惠于2018年6月25日转账50万元予冯海鹰,冯海鹰于2018年7月4日转账50万元予陈丹惠。

2018年8月7日,冯海鹰向陈丹惠发送微信:“房屋土地使用功能确认可能要拖好长时间”。陈丹惠回复:“确认了是什么用途?”冯海鹰答复:“不管是什么用途,现在审批全停了”。

2018年8月20日,陈丹惠发送林亮平于2016年10月9日申请核定涉案土地用途的申请,询问冯海鹰有无土地出让合同,冯海鹰回复:“没有,二十几年的事了肯定没有保存,国土部门应有留底”。陈丹惠答复:“好,受理单号、受理回执发下给我”。后冯海鹰回复:“没有受理号,申请在区国土局市场科,申请可能在一个叫高宛华手上”。陈丹惠答复:“好”。

2018年10月26日,陈丹惠向冯海鹰发送微信:“冯生,用途是商业的话,需要时间,熟人说现在政策紧,觉得为难,是工业的话就好办,转工业我也不大愿意”。冯海鹰回复:“抽个时间面谈好吗?”陈丹惠答复:“好”。

2018年12月6日,佛山市南海区国土城建和水务局(规划)向国土局作出《关于再次确定南府国用(98)特050034号土地用途的复函》,内容为:根据佛山市城市总规规划,土地证号为南府国用(98)特0500**的土地属于禁建区,限建区范围内用地,暂不具备开发建设的条件。

2018年12月27日,冯海鹰通过微信发送《关于再次确定南府国用(98)特050034号土地用途的复函》予陈丹惠。

2019年1月3日,陈丹惠向冯海鹰发送微信:“冯生,今天或明天有时间吗?赖总过来了我们见个面,约明天下午1点半见面,可以吗?”冯海鹰回复“好的”。

2019年1月30日,冯海鹰、陈丹惠通过微信就林亮平委托陈丹惠办理涉案土地用途变更的《授权委托书》内容进行修改、确认。

2019年1月31日,林亮平出具《委托书》,委托陈丹惠代为办理*土地用途变更的申请、登记手续。该《委托书》办理了公证手续。

2019年3月1日,陈丹惠向冯海鹰发送微信:“冯生,大概这几天可以准备回来过户,你安排一下”。冯海鹰回复:“好的”。

2019年3月3日,陈丹惠向冯海鹰发送微信:“房子有没有发票?”冯海鹰回复:“自建房,无发票,土地发票丢失了,要到国土查册,证换了吗”。陈丹惠答复:“星期一,我换好告诉你,你再回来”。冯海鹰回复:“证换了拍照给我”。陈丹惠答复:“好”。

2019年4月18日,佛山市自然资源局南海分局向林亮平作出《关于*土地用途的认定意见》,内容为:你名下位于南海区××镇××村的综合楼用地[土土地证号:*,我局曾于2017年12月15日出具认定意见,认定现行用途为零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、其他商服用地,但由于客观原因,导致你无法在60日内办妥变更登记。现根据上述认定意见和土地实际使用情况,并经我局研究决定,仍认定现行用途为零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、其他商服用地,但该宗土地位于市域空间管制规划中限建区的范围,日后涉及改建、扩建、重建时,需征询规划意见。请你在本认定意见下发之日起60日内办理上述土地证对应宗地的变更登记手续(含抵押权变更登记),逾期不办理的,本认定意见自行废止。

2019年4月22日,陈丹惠向冯海鹰发送微信:“冯生,拿到新意见了,你可以安排回来了,半个月后出新的房产证”。次日,陈丹惠向冯海鹰发送《关于*土地用途的认定意见》,并表示“这个证也是60天内有效,我办理这个认定意见好艰辛,要赶紧把新的房产证办下来,听说以后综合用地都要这样办理了,像之前一样在60天内有效,过期了不可以办理新的房产证,有新的房产证才可以过户”。

2019年4月29日至2019年5月6日期间,双方就办理新房产证需要的材料进行协商沟通。2019年5月7日,陈丹惠发送《行政服务中心项目办理表》,载明行政服务中心受理林亮平申报国有土地范围内用途变更登记。

2019年5月22日,涉案房屋及对应土地办理了不动产权证书,证号为粤(2019)佛南不动产权第0××0号,证载独用宗地面积300平方米,土地用途为零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、其他商服用地,房屋建筑面积1437.06平方米,房屋用途为厂房。

2019年5月27日,陈丹惠向冯海鹰发送微信:“冯生,新的房产证拿到了”。冯海鹰回复:“我叫人查交易税费,你别插手,将房产证所有页都拍一张”。

2019年5月29日,冯海鹰向陈丹惠发送微信:“对了,你欠电费好多了”。陈丹惠回复称已存入水电费10000元至林亮平名下账户。

2019年5月31日,冯海鹰向陈丹惠发送微信:“由于变成商业用地,土地和房屋的税费升了很高,正规手续费要150多万,估计你我都很难接受,但帮我查税费的人说这间房屋价起码能到800万”。陈丹惠回复:“冯生,房屋还是工业用途,要变更要重新走规划报建,现在本身的价值没变化,我花很多时间和精力在这房子,你再找人查查看,150税费实在太多了”。冯海鹰回复:“是土地评估价好高”。

2019年6月5日,冯海鹰向陈丹惠发送微信:“已有内部人士想要,我推托已收了订金,所以一旦确定税费,如果在接受范围,建议你立即办理交易,毕竟为了商业用地,价值好大,税费高一点也值得,如果有硬后台的人想要,我好难处理,毕竟你我都不想得罪那些人,因为查交易税费,我已将交易价讲了出去”。陈丹惠回复:“你什么时候回来呢?”冯海鹰答复称“随时都能回来”,陈丹惠后回复:“好,你回来直接过户吧”。

2019年6月7日,陈丹惠向冯海鹰发送微信:“冯生你好,请问你什么时候回来?”冯海鹰回复称“随时都能回来”,后陈丹惠回复:“那你和嫂子安排时间回来过户”。冯海鹰答复:“等下周税费大致确定再说吧”。

2019年6月12日,冯海鹰通过微信向陈丹惠发送《房屋买卖合同》,主要内容为:涉案房屋价款438万元、交易税费由买方陈丹惠承担、陈丹惠两年前已经临时占用涉案房屋。冯海鹰还向陈丹惠发送微信:“你要我支付税费吗?那我只有违约,马上给你20万,这是当天三人讲明如果税费超过30万就你支付,否则我只有违约,你最好还是找赖某谈,那个姓苏的我不会理睬的”。陈丹惠答复:“我回广州再和你联系”。

2019年6月19日,陈丹惠向冯海鹰发送微信:“你现在的意思是不是你只承担30万的税费,剩下的税费是不是要我承担才肯回来办理过户手续?”冯海鹰回复:“我承诺的事情是不变的”。陈丹惠答复:“阿来和我说了,我现在就和你确认,你承诺的是哪个?之前你承诺负责税费,所以我想再明确你的承诺具体是什么?”冯海鹰回复:“我们三人一起时的承诺、超过三十万税费就你负责,也就是总价508”。

2019年6月20日,冯海鹰通过微信向赖某发送《房屋买卖合同》《土地使用权转让合同》,主要内容为:涉案房屋价款438万元、涉案土地价款70万元,交易税费均由陈丹惠承担、陈丹惠两年前已经临时占用涉案房屋、土地。

2019年6月23日,冯海鹰向赖某发送微信:“当时我谈的是30万左右的税,超30万我就不负责,未签合同前已多次同陈小姐讲清楚”。

2019年7月2日,冯海鹰向陈丹惠发送微信:“我老婆已回国,星期五签合同,下周一到行政服务中心网签,请计划好”。陈丹惠答复:“好”。

2019年7月4日,陈丹惠向冯海鹰发送微信:“冯生,合同我修改了,让赖某发给你了”。冯海鹰回复:“修改了还签什么?一字不改!明天上午9点到我公司二楼办公室签合同”。

2019年7月4日,林亮平向陈丹惠发送微信:“你好,我是林亮平,老冯说约定星期五跟我谈办理有关手续是吗?”陈丹惠回复:“你好,平姐,冯生发信息告诉我了,请问星期五几点见面”。后双方约定9点见面。

2019年7月4日,赖某通过微信向冯海鹰、陈丹惠发送了《26号买卖合同》《26号地买卖合同》,主要内容为:涉案房屋价款468万元、房产交易税费由林亮平承担38万元、余下部分由陈丹惠承担,涉案土地价款70万元、土地交易税费由陈丹惠承担,林亮平已于收到定金当日(2017年2月28日)将房产及土地交付陈丹惠使用,并要求冯海鹰、陈丹惠看看该修改的合同。冯海鹰回复:“不想看,合同已打印让我老婆带回去,一字不改,签就签,不签就拉倒,立即退款兼赔款,二十多天前就发了合同给她看”。赖某答复:“我看了一下,修改不大,就是你讲过的税款承诺作明细补充,明天9点见面,到时候望电话能通,你所定合同是要求陈小姐负责全部税费,并未体现出你所说要负责的30万多的税,占用字眼,她也好难接受”。冯海鹰回复:“明天上午9点到我公司二楼办公室签合同,小学数学,自己计算一下,438+70,字眼不接受就算,我要保护我自己的”。赖某回复:“我明天过去,商确一下”。

2019年7月6日,陈丹惠向冯海鹰发送微信:“冯生,合同改好发我,我再核对资料”。

2019年7月10日,冯海鹰通过微信向赖某发送了《房屋买卖合同》《土地使用权转让合同》,主要内容为:涉案房屋价款438万元、涉案土地价款70万元,交易税费均由陈丹惠承担、陈丹惠两年前已经临时占用涉案房屋、土地。赖某收信后答复:“已发给陈小姐了”。

2019年7月11日,赖某向冯海鹰发送了其与陈丹惠的微信聊天记录,显示赖某询问陈丹惠“只是修改这个?(图片内容为将签订本合同时乙方向甲方支付10万元定金改为乙方已在2017年2月28日已支付给甲方丈夫冯海鹰)”,陈丹惠回复内容为“是”“占用改为使用”。赖某告知冯海鹰“两个小小的修正,一个是占改为使,另一个是10万定金如上图(将签订本合同时乙方向甲方支付10万元定金改为乙方已在2017年2月28日已支付给甲方丈夫冯海鹰)”。次日冯海鹰回复:“占用不会改的,陈小姐当年说广州的仓库到期,无仓库用,是临时使用,结果‘临时’了二年多”。赖某询问:“定金这个可以修正下?”冯海鹰回复:“当然”。赖某询问:“我个人学习一下,反正都是过户了,占与使的结果是?”冯海鹰回复:“未经同意二个大门锁匙都换了,我连入门口都不能,如果她不买,我清场容易,这就是目的”。赖某告知冯海鹰:“周一可以全部交易办完,周一房产、税所都有号”。冯海鹰回复了OK手势。

2019年7月15日,赖某向冯海鹰发送微信:“今天陈小姐说税不是200万左右,而是1000万左右,是真的吗?有这么厉害?”冯海鹰答复:“你信吗?可能是评估屋价,地价可能会评估好高”。后冯海鹰询问:“签了吗?查询到税费吗?如果你们确认不签,我老婆就准备回来了,小孩要回来补课”。赖某回复:“不是我查,我等陈小姐通知”。后赖某提出以林亮平与冯海鹰会计以买卖的方式试探一下税费,并表示“只要有确切的税费,就能解开此约了,无他意,因为会计都是你的人”,但冯海鹰未予同意。

同日,冯海鹰向陈丹惠发送微信:“决定不签了吗?如果不签的话我老婆就回美国了,开学前小孩要上课前班”。陈丹惠回复:“不是不买,要搞清楚税费”。

2019年7月31日,冯海鹰向陈丹惠发送微信:“你好,房子你还买吗?”次日陈丹惠回复:“房子肯定还买”。冯海鹰询问:“税费查到了吗”。陈丹惠答复:“一定要递交交易资料上去才知道明确的税费”。冯海鹰询问:“如果税费不是你的接受范围你怎样处理?我同赖先生谈的方案你是否考虑?”陈丹惠回复:“上次问了赖先生,他说他等你再和他沟通”。冯海鹰答复:“现在是等你的答复”。陈丹惠回复:“我问下赖先生”。

2019年8月6日,冯海鹰向陈丹惠发送微信:“因我外母要做手术,我老婆推迟到本月13号到美国,你如果还想签合同的话,请尽快确认”。次日陈丹惠回复:“我让赖先生和你联系”。

2019年8月7日,冯海鹰向赖某发送微信:“你们一直没有回复,是否准备打官司?如果你们准备打官司,那我唯有奉陪了”。赖某回复了其与陈丹惠的微信聊天截图,显示赖某询问陈丹惠要几天“搞定税”,陈丹惠表示其也不知道。

2019年8月15日,冯海鹰向陈丹惠发送微信:“鉴于你不配合房屋买卖交易,我已将房屋出租,直至房屋交易确定为止;将在本月16号交付租客使用,请你在16号前将房屋交还给我,否则我将保留对你不将房屋交还给我而引致我损失的索赔权利”。陈丹惠回复:“你和你老婆已经将房屋卖给我了,并且已经交付我免费使用,只是你们不按合同约定,不愿意承担全部税费,如果你们一意孤行,将房屋出租就是违法行为,请慎重行事”。

2019年8月16日,冯海鹰向陈丹惠发送微信:“鉴于你拒绝从我的房屋搬出,继续侵犯我的合法权益,我已经向有关执法机关报案并得到受理,我对你继续侵占我房屋的行为而造成我的损失以及因此造成我在此房屋里放置的设备设施、图书、办公文件和私人物品的损失,保留索赔的权利”。随信还发送了报警回执照片。

2019年8月18日,冯海鹰向陈丹惠发送微信:“我房屋出租的每月租金为31300元,如你继续霸占我的房屋,以致我无法将房屋出租,你应从本月16号起每月支付上述租金,以赔偿我的损失”。陈丹惠回复:“你们夫妻俩已经将房屋卖给我,签了买卖合同,且已经交付,不存在租金,你们夫妻两交付房屋给我,我就拥有了房屋的使用权,你们夫妻两不要再骚扰我,也不要报假警,否则你们夫妻两要承担相应的法律责任”。

2019年8月22日,冯海鹰向陈丹惠发送微信:“我已经与税局沟通了,税局说先叫我找评估公司将房屋价值先评估,然后税所根据房屋价值帮我估算应缴纳的大致税费,我已经找到相熟的评估公司,到时约定时间你带上房产证与评估公司一起到现场勘测,时间大概是下周中,请配合”。陈丹惠询问:“税费是不是你们交,几时过户房子给我?房子我肯定要买的”。冯海鹰答复:“在税局认可情况下我尽量压低评估价格,在合理的范围内我会考虑的”。陈丹惠询问:“之前签的协议房子卖给我了,你还考虑什么?”冯海鹰答复:“我已托人同税局谈过,税费在200万元左右应该能过,评估公司我已找好,你尽量配合,你的电话号码我已经给评估公司了,他们会同你约时间”。陈丹惠回复:“按照协议,税费是由你来承担,所以无论评估多少税费,都是你们来交的”。冯海鹰回复:“先评估再说吧,看看评估公司最大限度能压得多少,当然关键是税局认可,如果不认可,再叫评估公司调高,看看最终税费是多少,在我能承受的范围下,我会执行合约的”。陈丹惠询问:“多少税费你能承受”。冯海鹰答复:“要看税局确定的总税额是多少”。

2019年9月20日,冯海鹰向陈丹惠发送其收到的《知会函》,内容为陈丹惠要求其于2019年10月1日前配合继续进行交易,否则解除合约并追究违约责任,联系人为苏国权。陈丹惠收信后否认是其所写。

2019年9月22日,陈丹惠向林亮平、冯海鹰寄送《关于收取佛山市南海区里水镇里和路宏岗段26号买卖合同款项的催告函》,要求林亮平、冯海鹰于2019年9月28日12时前回复是否按合同上提供的银行账号收取剩余合同款项528万元,如林亮平、冯海鹰拒绝收取款项,陈丹惠不排除通过提存等法律途径支付。冯海鹰已收到该邮件。

2019年10月15日,冯海鹰向陈丹惠发送微信:“2017年2月28日签订的《卖买协议》只是简单的买卖意向,协议价格只是针对订立协议当时的房屋土地价格及相应交易税费价格确定,2017年至今,国家税收体系发生营改增的重大变化,土地房屋买卖计税方式因此发生重大变化,拟买卖的房屋土地规划性质基准地价发生改变,而原《卖买协议》内容并未涉及对相应变化情况如何处理、买卖双方未能就目前交易税费如何承担达成一致协议,因此用于交易的《不动产买卖合同》内容并未协商一致,我方不接受你方所称的按照《卖买协议》约定税费由卖方承担的意见,不接受其汇款或提存要求,同时敦促你方退还占用房屋并按照同等市场价格缴纳使用费”“以下所发文件为房屋目前的评估报告(评估价14795790元),税务部门计算的交易税费清单(税费8132743.85元),交易登记时将按照该评估价格计税,目前计得的税费金额几乎是2017年2月《卖买合同》签订时的房屋土地买卖金额的二倍,你要我支付税费,是否要我倒贴几百万送间屋给你?”随信冯海鹰还发送了《2019年里水镇里和路计税清单计税依据》《里和路房地产评估报告》两份材料。

2019年11月5日,广东循理律师事务所向佛山市南海区里水镇不动产登记中心寄送《询证函》,询证以下流程是否属实:现行土地用途标准已经没有综合楼用地,需要先到国土资源管理部门办理综合用地现行用途确定的业务,将综合楼用地变更为现行标准的现状用途,方可办理产权交易手续。佛山市南海区里水镇不动产登记中心于2019年12月17日复函表示来函询证的情况属实。

诉讼中,本院根据本案的审理需要,向国家税务总局佛山市南海区税务局发函询问涉案交易的税费计征情况,该局于2020年6月18日复函本院称:涉案房地产于2020年6月11日的评估价为4261905元(不含税)。在本案的审理过程中,本院再次向国家税务总局佛山市南海区税务局发函询问涉案交易的税费计征情况,该局于2021年11月9日、12月8日分两次复函本院称:交易不动产其所在土地规划用途变更前后,税务部门核价系统不含税评估价会发生变动;税务部门核价系统关于涉案房地产的不含税评估价高于当事人述称的不含税交易价格4380000元、低于《卖买协议》注明的交易价格(含税)5380000元;根据《财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税[2010]105号)规定“申报价格低于计税参考值的,如果纳税人不能按要求陈述、举证正当理由,以计税参考值作为计税价格”,税务部门将对纳税人申报价格进行评估后确定计税价格;如以税务部门核价系统不含税评估价作为计税价格,因土地规划用途变更前后计税价格发生变动,因此会导致其应纳税额发生变化;如以纳税人申报价格作为计税价格,土地规划用途变更前后计税价格不变,因此不会导致其应纳税额发生变化;根据《财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税[2010]105号)规定“申报价格高于计税参考值的,以申报价格作为计税价格。”,如纳税人以《买卖协议》注明的交易价格(含税)申报纳税则以此作为含税计税价格,土地规划用途变更不会导致其应纳税额发生变化;该宗不动产交易涉及的税种和计税方式不会因土地规划用途变更导致变化,具体税种及计税方式详见下表:

税种及计算方式明细表

税种

税率及征免情形

增值税(卖方为纳税人)

能提供购买发票或契税完税凭证

(交易计税价格-购入价)×5%

不能提供购买发票或契税完税凭证

计税价格×5%

城建税(卖方为纳税人)

增值税实缴税额×7%×50%

教育费附加(卖方为纳税人)

增值税实缴税额×3%×50%

地方教育附加(卖方为纳税人)

增值税实缴税额×2%×50%

个人所得税(卖方为纳税人)

能提供原值凭证准确计算所得额

转让所得×20%

不能提供原值凭证无法准确计算所得额

买卖

计税价格×2%

拍卖

拍卖成交价格×3%

土地增值税(卖方为纳税人)

按规定可以查实征收的,实行四级超率累进税率查实征收

按规定无法查实而需要核定征收的,按计税价格全额核定征收,征收率为:普通住宅5%,其他6%。

印花税(买卖方为纳税人)

交易计税价格×0.05%

契税(买方为纳税人)

交易计税价格×3%

另查明一:陈丹惠于2019年4月24日支付不动产登记费用550元,并缴纳了涉案房屋2019年的房产税4854.36元、城镇土地使用税600元。林亮平缴纳了涉案房屋2017年的房产税9708.72元及滞纳金2233.01元、城镇土地使用税1305元及滞纳金260.35元,2018年的房产税9708.72元及滞纳金601.94元、城镇土地使用税1260元及滞纳金78.12元,2020年房产税4854.36元及滞纳金1019.42元、城镇土地使用税600元及滞纳金126元,2021年房产税4854.36元及滞纳金133.49元、城镇土地使用税600元及滞纳金16.5元。

另查明二:陈丹惠已向林亮平、冯海鹰支付了《卖买协议》项下的款项10万元。林亮平的银行账户缴纳了涉案房屋2017年5月水费881.65元、2020年7月水费7311.45元、2017年10月至2020年7月的电费17172.21元,合计25365.31元;陈丹惠于2017年10月24日存入水电费7000元、于2019年5月30日存入水电费10000元至林亮平名下银行账户;涉案房屋2020年8月至2021年10月的电费明细如下表所示,该款扣除陈丹惠已付电费2134.82元后,余款4713.78元已由林亮平垫付。

月份

电费金额

月份

电费金额

2020-8

146.34

2021-4

160.34

2020-9

174.93

2021-5

163.84

2020-10

156.98

2021-6

189.75

2020-11

139.02

2021-7

1659.4

2020-12

148.33

2021-8

1828.14

2021-1

156.84

2021-9

1415.04

2021-2

156.84

2021-10

177.77

2021-3

175.04

合计

6848.6

另查明三:涉案房屋的不动产权证号为粤(2019)佛南不动产权第0××9号,登记权利人为林亮平,权利类型为国有建设用地使用权/房屋(构筑物)所有权,暂未发现该不动产权存在抵押、查封等权利限制情形。

另查明四:陈丹惠向本院提交的由中国银行出具的《个人存款证明》反映,其于2022年1月24日至2022年1月27日在该行的存款总额为5390000元。

另查明五:佛山市南海区里水镇宏岗村沥口村民小组于2003年7月9日开具《收款专用凭证》,确认收到冯海鹰购地款10万元。佛山市南海区里水镇宏岗村民委员会于2020年1月13日出具《土地权属证明》,内容为:佛山市南海区里水镇里和路宏岗段26号[旧土土地证号:*的房屋旁西南方向的土地,是我村的农村集体所有土地,土地所属单位是佛山市南海区里水镇宏岗村沥口股份经济合作社。

另查明六:冯海鹰、林亮平向本院提起诉讼,其在(2020)粤0605民初8174号案的诉讼请求为:1.继续履行2017年2月28日原被告签订的《卖买协议》,将涉案房屋以538万元卖给陈丹惠、此交易价包括此次交易税费的内容,变更为:冯海鹰、林亮平将房屋以14795970元(按已变更土地用途的房屋现状评估价格为标准)卖给陈丹惠,双方按照法律法规规定各自承担房屋买卖的交易税费并各自直接向税务部门缴纳,按上述变更后的条款内容签订房屋买卖的本约合同(即正式的房屋买卖合同)并履行;2.陈丹惠一次性支付房屋买卖价款14795970元给冯海鹰、林亮平,扣除已付10万元定金后实付14695970元;3.双方按照法律法规的规定各自承担房屋买卖的交易税费并各自直接向税务部门缴纳;4.陈丹惠向冯海鹰、林亮平支付自2019年8月16日之日起至双方实际办理房屋买卖产权转移变更登记手续之日前的物业使用费(按房屋租金评估价格确定,评估价格未确定前暂按每月31300元计算),并以陈丹惠拖欠的物业使用费为本金,按年利率6%为标准自拖欠之日起至双方实际办理房屋买卖产权转移变更登记手续之日前支付利息予冯海鹰、林亮平;5.陈丹惠承担缴付自2019年8月16日起至双方实际办理房屋买卖产权转移变更登记手续之日前的房产税、土地使用税;6.陈丹惠归还自2017年3月1日起至2019年8月16日其占用房屋期间由冯海鹰、林亮平垫付的房产税、土地税22900.24元;7.陈丹惠承担自2017年3月1日起至双方办理房屋买卖产权转移变更登记手续之日房屋所产生的全部水电费,其中由冯海鹰、林亮平垫付的为5088元归还冯海鹰、林亮平;8.陈丹惠承担本案诉讼费。该案本院作出判决后,经佛山市中级人民法院审理后发回本院重审,重审案号为(2021)粤0605民初18124号,重审过程中,冯海鹰、林亮平变更诉讼请求为:1.解除《卖买协议》;2.判令陈丹惠向冯海鹰、林亮平支付自2019年8月16日起至实际归还物业之日的物业使用费(按房屋租金评估价格确定,评估价格未确定前暂按每月31300元计算),并以陈丹惠拖欠的物业使用费为本金,按年利率6%自拖欠之日(当月16日起)计至归还之日的利息予冯海鹰、林亮平;3.陈丹惠归还自2017年3月1日起至2019年8月16日其占用房屋期间由冯海鹰、林亮平垫付的房产税土地税22900.24元,对应的纳税期限为2020年度和2021年度的房产税土地使用税15580元,以及以该应缴税款金额为本金,自2020年5月13日起至被告付清日止按照同期人民银行规定的商业同业拆借利率计算的利息;4.陈丹惠向冯海鹰、林亮平支付自2017年3月1日起至2020年7月的水电费8365.31元,2020年8月至2021年10月的电费为6848.6元,以及以该应缴水电费金额本金,自2020年5月13日起至陈丹惠付清日止按照同期人民银行规定的商业银行同业拆借利率计算的利息;5.陈丹惠承担全部诉讼费。

本院认为,依法成立的合同,受法律保护,当事人应依照约定履行全面履行自己的义务。陈丹惠与冯海鹰、林亮平签订《卖买协议》,约定冯海鹰、林亮平将其所有的涉案房屋的不动产权、涉案房屋附属空置地约500平方米的使用权以538万元的转让予陈丹惠,该约定是双方真实意思表示。经审查,陈丹惠与冯海鹰、林亮平买卖涉案房屋,未违反法律或行政法规的强制性规定,买卖约定合法有效,双方均应依约履行。在《卖买协议》项下买卖涉案房屋的权利义务约定的履行过程中,因土地规划用途变更导致交易至今未能完成。过程中,双方通过微信交换涉案房屋买卖合同文本,并对税费负担进行多次协商。其中,冯海鹰提供的合同文本要求陈丹惠承担交易税费,但从双方提交的微信聊天记录反映协商情况来看,双方就税费如何分担并未达成一致意见。在此情况下,陈丹惠要求仍按《卖买协议》约定执行并无不妥。冯海鹰、林亮平主张双方已就税费分担方式重新达成一致没有事实依据,本院不予采纳。至于冯海鹰、林亮平反映涉案土地的土地规划用途的变更必然导致涉案房屋交易税费增加、继续履行《卖买协议》将导致显失公平的意见,根据国家税务总局佛山市南海区税务局在2021年11-12月份的复函意见,涉案房屋评估价高于4380000元(不含税)、低于5380000元(含税),且该宗不动产交易涉及的税种和计税方式不会因土地规划用途变更导致变化。因此,根据现有证据,涉案房屋的不动产权交易,不管是评估价格,还是税种和计税方式,均未超出当事人的签订《卖买协议》时的预期,合同继续履行之基础并未动摇或丧失,故冯海鹰、林亮平无权要求解除《卖买协议》。《卖买协议》至今未履行完毕,一方面应归咎于该合同条款较为简单,未对合同履行过程中产生的争议提供公允的解决方案,另一方面也系因涉案房屋项下土地规划用途变更导致相关税费是否增加、增加部分如何分担、是否影响合同履行的基础产生争议,故双方对《卖买协议》至今未履行完毕虽均有过错,但均不至于构成根本违约。现涉案物业已经交付陈丹惠使用多年,陈丹惠在本案诉讼中同意一次性支付《卖买协议》项下的交易价款余款528万元,且已提交证据证明其具备相应的付款能力,诉讼中陈丹惠亦同意先行垫付涉案房屋不动产权转移登记过程中产生的税费,且该房屋的不动产权暂未发现存在权利限制的情形,故《卖买协议》项下关于买卖涉案房屋的权利义务具备继续履行的条件,陈丹惠诉请冯海鹰、林亮平配合办理涉案房屋的不动产权转移登记至其名下的相关手续符合双方约定,本院予以支持。但基于权利义务对等的原则,在办理涉案房屋不动产权转移至陈丹惠名下的相关手续时,陈丹惠应一次性向冯海鹰、林亮平支付交易价款余款528万元。至于办理不动产权转移登记产生的税费问题,因确切的金额需在最终实际递件时税务部门才能核算得出,且受双方相互配合程度及实际递件时间影响,故陈丹惠可在实际垫付相关税费后,再根据双方约定及实际情况与冯海鹰、林亮平结算。

《卖买合同》约定冯海鹰、林亮平将涉案房屋附属空置地约500平方米的使用权转让予陈丹惠。现有证据反映,上述土地系冯海鹰向佛山市南海区里水镇宏岗村沥口村民小组承租,土地权属单位为佛山市南海区里水镇宏岗村沥口股份经济合作社。因该土地已交付陈丹惠使用多时,《卖买协议》并未约定冯海鹰、林亮平负有前往佛山市南海区里水镇宏岗村沥口股份经济合作社办理将该土地的使用权人变更为原告的备案手续,没有证据反映冯海鹰、林亮平未履行上述手续会对陈丹惠使用涉案土地造成影响,且陈丹惠所诉的备案手续亦不属于该交易应履行之法定手续,故本院在本案中对陈丹惠的该项诉请不予支持。

《卖买协议》的履行过程中,陈丹惠因办理涉案房屋项下土地规划用途变更而支出了不动产登记费550元,陈丹惠诉请冯海鹰、林亮平承担该项理据充分,冯海鹰、林亮平在答辩中亦同意返还,故本院予以支持。

关于陈丹惠缴纳的涉案房屋2019年的房产税4854.36元、城镇土地使用税600元,虽然双方关于该款的负担未作明确约定,但根据双方的微信聊天记录反映的事实,陈丹惠自2017年3月1日已实际占有使用涉案房屋,其缴纳的房产税4854.36元、城镇土地使用税600元为其实际占有使用涉案房屋期间产生的费用,按照公平及诚信原则应由其自行承担,故本院对陈丹惠的该项诉请不予支持。

综上,依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第四百六十五条、第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定,判决如下:

被告林亮平、冯海鹰应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告陈丹惠办理将佛山市南海区里水镇里和路宏岗段26号土地及房屋[权利证号:粤(2019)佛南不动产权第0××9号]转移登记至原告陈丹惠名下的手续;

原告陈丹惠应于被告林亮平、冯海鹰履行第一项义务的同时将5280000元价款一次性支付予被告林亮平、冯海鹰;

三、被告林亮平、冯海鹰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付不动产登记费用550元予原告陈丹惠;

四、驳回原告陈丹惠的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费49481.02元、财产保全费5000元,合共54481.02(陈丹惠已预交),由陈丹惠负担27230元,由冯海鹰、林亮平负担27251.02元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳,逾期交纳的,本院依法强制执行。陈丹惠多预交的案件受理费及财产保全费27251.02元,在本判决发生法律效力后,经其书面申请,本院予以退还。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省佛山市中级人民法院。

审 判 长:谢晓东

人民陪审员:陆伟锵

人民陪审员:周敏巧

二O二二年三月二十五日

书 记 员:许晓璇

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