广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）桂0403民初289号

原告黄金兰与被告杨洁、骆辉债权人撤销权纠纷一案，本院于2022年2月15日立案后，依法适用简易程序，于2022年3月14日公开开庭进行了审理。原告黄金兰及委托诉讼代理人李明鸿、被告杨洁、被告骆辉及委托诉讼代理人李伟恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告黄金兰向本院提出诉讼请求：一、判令撤销被告杨洁与被告骆辉的《梧州市不动产买卖合同》，被告骆辉把枣冲路64号第1幢5单元202房过户给被告杨洁；二、判令二被告承担律师费8000元。事实和理由：原告与被告杨洁于2019年6月23日签订了《房地产买卖合同》，合同约定原告将其所有的位于梧州市万秀区××路××号××幢××单元××号房屋出售给被告杨洁，房屋价款为370000元，由被告杨洁以银行按揭的方式向原告支付。原告依据合同第二条约定在2019年6月30日正式交付房屋给被告杨洁，并且办理了房产证过户手续，被告杨洁需要在2019年8月30日前付清房款给原告。但其仅支付了首付款120000元，一直没有支付剩余购房款。梧州市万秀区人民法院在2021年8月23日受理原告与被告杨洁房屋买卖合同纠纷一案，并作出（2021）桂0403民初1959号民事判决书，判决被告杨洁违约并支付购房款。被告杨洁在2020年6月2日将合同系争房产以市场价三分之一价格出售给被告骆辉，违反了《中华人民共和国民法典》第五百三十九条的规定。故原告请求法院撤销被告杨洁与被告骆辉的房屋买卖合同，将房屋恢复原状。为此，原告诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。

原告对其陈述事实提供的证据有：1.《房地产买卖合同》复印件；2.《梧州市不动产买卖合同》复印件；3.桂（2019）梧州市不动产权第0××7号不动产权证书复印件；4.（2021）桂0403民初1959号民事判决书复印件，证据1-4拟共同证明原告是被告杨洁的债权人，具有主体资格；5.桂（2019）梧州市不动产权第0××0号不动产权证书复印件；6.广西增值税普通发票复印件；7.税收缴款书（杨洁契税）复印件；8.税收缴款书（黄金兰个人所得税）复印件，证据5-8拟共同证明被告杨洁在2019年6月25日已经取得房产；9.《梧州市不动产买卖合同》复印件；10.广西增值税普通发票（2020年6月2日缴纳增值税）复印件；11.税收缴款书（2020年6月2日缴纳房产增值税、个人所得税、城市维护建设税、教育附加税、地方教育附加税）复印件；12.税收缴款书（骆辉契税）复印件，证据9-12拟共同证明被告杨洁与被告骆辉以不合理的低价转让财产，影响债权人原告的债权实现。

被告杨洁辩称：案涉房屋确实是其买受的，因其前夫做生意需要资金故说服其将房屋抵押，原以为等生意资金周转后再赎房，结果不顺利，就只能将房屋继续抵债。（2021）桂0403民初1959号民事判决书也确认其应偿还被答辩人房款，其对该判决结果无异议。

被告杨洁为其辩解在举证期限内没有提供证据。

被告骆辉辩称：一、答辩人与被告杨洁是朋友关系。2019年11月，被告杨洁因资金周转困难向答辩人提出借款280000元并自愿提供房屋抵押担保，答辩人同意出借。2019年11月20日，答辩人与被告杨洁签订了《借款抵押合同》并在梧州市不动产登记中心办理了抵押登记。同日，答辩人通过自己名下桂林银行账户向被告杨洁转账出借了280000元，其收到借款后向答辩人出具了借条及收条。2020年5月，被告杨洁再次提出要借款51200元，并主动称如果还不上其自愿将抵押房屋以物抵债，故2020年5月13日答辩人与被告杨洁又签订了一份《借款抵押合同》及办理了抵押登记。同日，答辩人按被告杨洁要求将51200元现金交付给其履行了出借义务，其亦出具了收条确认收到现金借款51200元。同年5月底，被告杨洁与答辩人协商一致，其自愿将涉案房屋以380000元转让给答辩人，原两次借款本金280000元、51200元及相应利息合计共350000元整抵充购房款，剩余30000元在办理过户变更登记后支付。同年6月2日，答辩人与被告杨洁同时办理房屋抵押解押手续、过户变更登记手续。因规避税费事宜，故办理过户登记时随意写了十几万的成交价，但实际上房屋成交价格为380000元整，而且双方纳税也是按房屋核定价31万余元缴纳的。同年6月5日，答辩人在过户变更登记成功取得不动产证书后再次向被告杨洁转账支付了20000元购房款。同年6月14日，被告杨洁与答辩人补签真实交易价格的《房屋买卖合同》，同时其也出具一份收条交给答辩人收执，该收条载明了被告杨洁收到答辩人支付的购房款370000元整等。前述事实可以证实答辩人与被告杨洁以380000元交易涉案房屋符合且高于市场价31万余元，不存在以明显不合理价格转让的事实。结合答辩人不认识被答辩人且在办理第一次、第二次抵押登记时均无人提出异议，故答辩人依法属于善意取得，与被告杨洁之间的房屋买卖合同合法有效，应受到法律保护，被答辩人诉请撤销答辩人与被告杨洁之间的房屋买卖合同于法不符。二、被答辩人与被告杨洁的房屋交易发生在2019年6月，而被告杨洁最后付款期限为2019年8月30日。在被告杨洁违约逾期支付购房款的情况下，作为债权人，被答辩人最基本的注意义务是应及时依法起诉至法院并对涉案房屋申请财产保全。但自2020年6月2日涉案房屋依法交易过户到被答辩人于2021年提起诉讼要求被告杨洁支付购房款，再截止本案的起诉，期间时间跨度长达近两年，被答辩人明显属于怠于行使权利，已经超出了《中华人民共和国民法典》第五百四十一条规定的一年除斥期间，依法丧失了胜诉权。三、被答辩人主张答辩人承担其支付的律师费，既无约定也无法律依据，无论其是否支出，依法应不予支持。综上所述，请求法院依法驳回其诉讼请求。

被告骆辉为其辩解在举证期限内提供的证据有：1.《借款抵押合同》（2019年11月）复印件；2.桂林银行股份有限公司对账单复印件；3.借条、收条复印件，证据1-3拟共同证明被告杨洁向被告骆辉借款280000元的事实，且用案涉房屋作为抵押物。被告骆辉履行了出借280000元的义务及被告杨洁确认收到280000元借款的事实；4.《借款抵押合同》（2020年5月）复印件；5.借条复印件，证据4-5拟共同证明被告杨洁向被告骆辉借款50000元的事实，且用案涉房屋作为抵押物，被告杨洁确认收到被告骆辉以现金形式出借50000元借款的事实；6.梧州市不动产登记资料查询结果证明（编号：ＣＤ2020058694）复印件；7.梧州市不动产登记回执（受理编号：2020058742）复印件；8.梧州市不动产登记资料查询结果证明（编号：ＣＤ2020058754）复印件；9.桂（2020）梧州市不动产权第0××7号不动产权证书、广西增值税普通发票、税收缴款书复印件；10.中国工商银行借记卡账户历史明细清单、《房屋买卖合同》（2020年6月14日）、收条、杨洁身份证复印件，证据6-10拟共同证明被告杨洁以案涉房屋就两笔借款合计331200元办理了抵押登记。被告杨洁、骆辉达成以物抵债约定，将案涉房屋以380000元转让给被告骆辉，2020年6月双方同时办理了抵押解除、过户变更登记手续，案涉房屋于同年6月2日依法变更至被告骆辉名下。除抵充的330000元借款外，被告骆辉于同年6月14日再支付了20000元购房款。被告杨洁出具收条确认含抵扣的借款在内收到370000元购房款，被告骆辉与被告杨洁之间不存在不合理低价转让，房屋买卖合同合法有效。

经过开庭质证，被告杨洁对原告提供的证据1-12的真实性、合法性、关联性无异议。被告骆辉对原告提供的证据1-3、6-8，认为被告骆辉并非合同当事人，不清楚合同签订的情况，由法院对该证据进行认定；对证据4的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为在原告起诉之前已经得知案涉房产存在抵押，当时也未提出任何异议；对证据5、10的真实性、合法性、关联性无异议；对证据9，认为被告骆辉不否认该合同真实存在，但其交易价格并非双方真实交易价格，真实交易价格为380000元；对证据11的真实性、合法性、关联性无异议，但认为所有的税款都是由被告骆辉支付，且被告骆辉不存在以不合理低价购买房屋的情形；对证据12，认为被告骆辉不存在以不合理低价购买房屋的情形，房屋真实交易价格为380000元，符合且略高于市场交易价格。原告对被告骆辉提供的证据1-5的关联性不予认可，认为仅能证明二被告之间的借款而并非房屋交易合同的价款；对证据6-10的真实性、合法性无异议，对其关联性和证明内容有异议，认为其得知二被告之间借款抵押合同的时间为其收到（2021）桂0403民初1959号民事判决书的时间即2021年11月12日,此时其才确切得知该内容。被告杨洁对被告骆辉提供的证据1-10无异议。

结合双方当事人的举证和质证，本院认证如下：1.对原告提供的证据5、10、11，因双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证；2.对原告提供的证据1-4、6-9、12及被告骆辉提供的证据1-10，因双方当事人对其真实性均无异议，只是对其拟证明的内容有不同意见，并不影响其证明效力，故本院依法对上述证据的证明力予以确认。至于所证明的内容，由本院结合其他证据综合分析后在事实部分作出认定。

本院经审理认定事实如下：

2019年6月23日，原告黄金兰（甲方、卖方）与被告杨洁（乙方、买方）订立《房地产买卖合同》，约定甲方自愿将其所有的座落在梧州市××路××号××幢××单元××房的房地产［不动产权证号：桂（2019）梧州市不动产权第0××7号］出售给乙方。双方议定的成交价格为370000元，乙方预付购房定金33000元给甲方。甲方应于2019年6月30日前将上述房地产正式交付给乙方，乙方应于2019年8月30日前分两次付清房款给甲方。双方约定于2019年6月25日前到房产交易中心签订房屋交易合同，乙方在签订交易中心交易合同后付部分首期款给甲方（含定金），剩余房屋尾款由乙方在办理银行贷款放款当天付清等内容。

同年6月25日，原告黄金兰（甲方、卖方）又与被告杨洁（乙方、买方）订立《梧州市不动产买卖合同》，约定甲方自愿将属其所有的座落梧州市××路××号××幢××单元××房出售给乙方，双方议定的成交价格为400000元，乙方愿意于2019年6月20日前预付购房定金33000元给甲方，其余购房款乙方于2019年8月30日前按银行按揭方式分两次付清给甲方。甲乙双方同意于2019年9月3日由甲方将上述房屋移交给乙方等内容。双方并于当日办理了不动产转移登记，将案涉梧州市××路××号××幢××单元××房自原告转移登记至被告杨洁所有。

同年11月20日，被告杨洁（借款人、抵押人）与被告骆辉（贷款人、抵押权人）订立《借款抵押合同》，约定借款人因资金周转需要向贷款人借款280000元并愿意以其有权处分的坐落于梧州市××路××号××幢××单元××房作抵押担保。贷款期限自2019年11月20日起至2020年2月20日止，贷款利率为月利率2%，本息偿还方式为先息后本等内容。同日，被告骆辉向被告杨洁分别转账210000元、70000元，备注均为“房屋抵押”。同日，被告杨洁（借款人）、案外人聂威（担保人）向被告骆辉出具载明上述借款事项的借条，被告杨洁还出具收到借款280000元的收条。双方并于当日就案涉房屋办理了不动产抵押登记，载明抵押权人为被告骆辉，权利价值为280000元。

2020年5月13日，被告杨洁（借款人、抵押人）与被告骆辉（贷款人、抵押权人）又订立《借款抵押合同》，约定借款人因资金周转需要向贷款人借款51200元并愿意以其有权处分的坐落于梧州市××路××号××幢××单元××房作抵押担保。贷款期限自2020年5月13日起至2020年8月12日止，贷款利率为月利率2%，本息偿还方式为先息后本、按月支付等内容。同日，被告杨洁向被告骆辉出具载明上述借款事项的借条，还出具收到现金借款51200元的收条。双方并于当日就案涉房屋办理了不动产抵押登记，载明抵押权人为被告骆辉，权利价值为51200元。

同年6月2日，被告杨洁（甲方、卖方）与被告骆辉（乙方、买方）订立《梧州市不动产买卖合同》，约定甲方自愿将属其所有的座落梧州市××路××号××幢××单元××房出售给乙方，双方议定的成交价格为130000元，乙方愿意于2020年6月1日前预付购房定金20000元给甲方，其余购房款乙方于2020年6月3日前按转账方式一次付清给甲方。甲乙双方同意于2020年6月30日由甲方将上述房屋移交给乙方。甲、乙双方在办理不动产转移登记前，应向梧州市税务部门申报完税手续，涉及需要缴纳的相关税费由乙方负担等内容。同日，被告骆辉按计税金额314021.83元缴纳增值税、契税等各项税费。双方并于当日办理了不动产转移登记，将案涉梧州市××路××号××幢××单元××房自被告杨洁转移登记至被告骆辉所有。

同年6月5日，被告骆辉向被告杨洁转账20000元。同年6月14日，被告杨洁（甲方、出卖人）与被告骆辉（乙方、买受人）又订立《房屋买卖合同》，约定交易房屋地址为梧州市××路××号××幢××单元××房，房屋交易总价为380000元，乙方一次性支付甲方房款370000元。双方约定同年6月24日前交房，交房前甲方付清物业、水电等费用，然后付清尾款10000元整等内容。同日，被告杨洁向被告骆辉出具内容为“收到骆辉房款37万元，尾款1万元等过户完物业、水电等费用后付清，2020年6月24日前交房”的收条。

另查明，因被告杨洁未按时向原告支付购房款，原告于2021年8月23日诉至本院，请求判令被告杨洁向其支付购房款257000元及违约金。本院于同年11月12日作出（2021）桂0403民初1959号民事判决：“被告杨洁应于本案判决生效之日起十日内向原告黄金兰支付购房款254000元及违约金20420.7元（暂计算至2021年10月30日，之后的违约金以未付购房款为基数，按日息0.01%计至付清购房款之日止）”。该案判决生效后，原告已向本院申请执行。

2022年2月15日，原告黄金兰以本案起诉理由向法院提起诉讼，请求法院判令撤销被告杨洁与被告骆辉订立的《梧州市不动产买卖合同》，由被告骆辉将案涉梧州市××路××号××幢××单元××房过户给被告杨洁，并由二被告承担律师费8000元。庭审中，经询原告案件执行情况，其确认已对被告杨洁的部分执行财产申请参与分配。经询二被告，双方均确认因被告杨洁向被告骆辉借款后无法按时付息还本，遂约定将案涉房屋作价380000元抵偿债务；双方并未按照2020年6月2日《梧州市不动产买卖合同》约定价格130000元成交，而系按2020年6月14日《房屋买卖合同》约定价格履行。

本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款关于“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款关于“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”之规定，债权人行使撤销权应当符合上述情形。本案原告虽以2020年6月2日《梧州市不动产买卖合同》为据主张被告杨洁、骆辉以明显不合理的低价130000元转让案涉梧州市××路××号××幢××单元××房，但根据被告骆辉提供的《借款抵押合同》、借条、收条、《房屋买卖合同》等证据，双方并非按照上述价格交易案涉房屋，而是将被告杨洁尚欠的借款本息350000元抵销购房款另再由被告骆辉支付30000元，合计价款380000元。现二被告之间的以物抵债协议已经实际履行，原告亦未提供双方以物抵债时债务不实的相应依据，故应依法认定双方交易案涉房屋的价款为380000元。该价格相较原告本人与被告杨洁于2019年6月23日订立《房地产买卖合同》约定的交易价格370000元及被告骆辉缴税时的计税金额314021.83元，并未存在明显不合理的低价情形，故原告提出被告杨洁以明显不合理低价转让财产造成其损害的诉讼主张缺乏理据。此外，因上述交易价格并非明显不合理的低价，不能据此推定被告骆辉存在影响原告债权实现的主观恶意，原告也未提供被告骆辉明知或应知存在损害情形的相应证据。因此，原告主张撤销二被告订立的《梧州市不动产买卖合同》并由被告骆辉将案涉房屋过户给被告杨洁的诉讼请求，缺乏必要的事实和法律依据，本院依法不予支持。至于原告主张二被告承担律师费8000元的诉讼请求，因其前述诉讼请求未获支持，亦无关于律师费的相应约定及费用实际发生的相应凭证，故对原告该项诉讼请求，本院依法不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：

驳回原告黄金兰全部的诉讼请求。

本案案件受理费6970元，减半收取计3485元（原告黄金兰已预交），由原告黄金兰负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。

审判员： 汪瑞远

二〇二二年五月十二日

书记员： 邹　倩