陈雯、张晓聪房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
2020-10-21(2020)黔01民终7381号
贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2020)黔01民终7381号
上诉人(原审被告):陈雯,女,1981年5月8日出生,汉族,住贵州省贵阳市。
被上诉人(原审原告):张晓聪,男,1990年3月7日出生,汉族,住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人:聂程,贵州宏贯律师事务所律师。
原审第三人:贵州万宝隆房地产开发有限公司,住所地:贵州省贵阳市观山湖区金阳南路7号A4-1幢6单元6层1号,统一社会信用代码9152010066699315XF。
法定代表人:代兴培,该公司执行董事。
委托诉讼代理人:杨洁,女,1987年10月2日出生,汉族,住贵州省贵阳市南明区。
上诉人陈雯因与被上诉人张晓聪、原审第三人贵州万宝隆房地产开发有限公司(以下简称:万宝隆公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2020)黔0115民初2129号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈雯上诉请求:一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2020)黔0115民初2129号民事判决;二、确认《房屋买卖合同书》无效;三、案件受理费由被上诉人负担。理由是,双方2017年6月22的《房屋买卖合同书》约定在签订合同时支付定金5万元,之后两个月内支付首付款35万元(含定金),首付款之外的款项在上诉人取得正式产权证和土地使用权证后,被上诉人付款10万元,半年后再付10万元。两年后上诉人积极配合办理有关房屋过户手续,待房屋过户到上诉人名下,被上诉人付清尾款。但被上诉人在2017年1月2日向上诉人支付定金,于2月26日支付首付款,双方是按口头约定履行合同义务,合同中尾款的支付方式不是双方真实意思表示。而且书面合同利用税收政策漏洞避税,损害国家利益,自始无效。如果认定合同有效,则应当按照合同约定的时间履行过户义务,不应当改变履行方式。
被上诉人张晓聪答辩称,《房屋买卖合同书》是双方真实意思表示,不违反法律禁止性规定,也不存在利用税收漏洞损害国家利益的情形,属于有效合同。答辩人已经装修入住房屋,而陈雯在具备办证条件的情况下,经多次催告,却提出在支付合同尾款的情况下,要求答辩人额外支付35万元,否则不同意办理过户手续,属于预期违约,应当承担继续履行、协助办理过户手续的义务。
原审被告万宝隆公司表示不发表意见。
原审原告张晓聪一审诉讼请求为:1.确认原告张晓聪与被告陈雯于2017年6月22日签订的《房屋买卖合同书》有效;2.判令被告陈雯继续履行2017年6月22日与原告张晓聪签订的《房屋买卖合同书》;3.判令被告陈雯及第三人贵州万宝隆房地产开发有限公司立即将位于贵阳市观山湖区房屋及地下停车库E区负一层1344号车位办理产权登记至原告张晓聪名下;4.判令被告陈雯立即将上述房屋附属的水、电、煤气、暖气等所有附属设施账户变更至原告张晓聪名下;5.被告陈雯向原告张晓聪支付违约金2万元;6.案件受理费由陈雯承担。
原审经审理查明,2016年3月30日,被告与第三人签订《商品房买卖合同》(合同编号:wb1-7-20-4),向第三人购买位于贵阳市观山湖区房屋,总价款372188元,约定第三人于2016年12月31日前交房,于2017年12月31日前取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被告,该合同补充协议第10条约定,每户送的停车位买受人有专门使用权,使用费包含在购房款内,但需向物业交纳管理费用。车位由小区统一划分和分配。
2017年1月2日,被告拟将上述房屋售于原告,双方拟定了《房屋买卖合同书》文本,但未实际签署,合同文本有修改痕迹。
当日,原告出具一份《授权委托书》委托其父张立君全权代理其与陈雯之间进行案涉房屋交易合同签订、房款支付等合同约定的买受人应尽事宜。
同日,原告通过其父亲张立君向被告转账支付5万元,被告出具《收条》确认收到原告案涉房屋购房订金5万元。
2017年2月26日,原告通过其父亲张立君向被告支付30万元,被告出具《收条》确认收到原告购买案涉房屋首付款30万元。
2017年6月22日,原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)根据2017年1月2日修改的合同文本签订正式《房屋买卖合同书》,主要内容有:1.甲方自愿将坐落在贵阳市观山湖区黔灵山路14号(原文如此)金阳观山小区商住楼7栋20-4号(建筑面积122.35平方米,地下停车库E区负1层1344号,《房屋买卖合同》wb-7-20-4号)房地产出卖给乙方,并将于所出卖房地产的相关的土地使用权同时出卖给乙方;2.双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为70万元;3.乙方在签订本合同时,支付定金5万元;4.乙方在支付定金之日起2个月内,向甲方支付首付款35万元(定金从中扣除),首付款之外的款项,在甲方获得正式房产证及土地使用权证后,再付款10万元,半年后付10万元;两年后,甲方积极配合乙方办理有关房产过户手续,待房产过户到乙方名下之时,乙方应向甲方付清全部房款余额;5.甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权(已缴纳土地出让金);6.办理房产证二手房交易手续所产生的有关税费由乙方承担;7.乙方支付首付款后一个月内,甲方将该房产交付乙方使用,甲方交付乙方房屋后所产生的与该房使用有关费用,由乙方承担。
上述合同签订后,被告如约将案涉房屋交付原告,原告于2019年1月装修入住。
2018年3月,双方就合同履行事宜发生争议,原告父亲曾于2018年3月20日通过微信向被告发送信息称多次联系被告未果,在该次信息中强调合同执行,并承诺一次性支付剩余房款,但需签订补充协议明确相关事项,若未在本周内回复视为不接受提前支付全款,继续按照双方2017年6月22日签订的合同执行。
2018年3月24日,被告回复称近期繁忙,希望见面协商。原告父亲称周一将赴北京,忙完联系。
2018年10月24日,原告父亲向陈雯发送信息称已从北京返回,请被告定时间、地点见面协商。
2018年10月29日,原告父亲向被告发送微信称昨天(10月28日)双方就继续履行购房合同进行谈话,分歧较大,请被告确认是否表达要求额外支付35万元,并表示愿意按2017年6月22日签订的合同一次性付清剩余尾款35万元,希望被告收款时留据认可原告已付清全部款项、不再要求其他费用。询问被告是否同意。该信息无被告回复内容。
2018年11月,第三人取得案涉房屋初始登记,房屋信息登记为贵阳市观山湖区,于2018年12月通知业主办理不动产权。
2019年1月7日,原告父亲通过微信告知被告第三人已通知办理不动产权证,请其回复并按双方2017年6月22日签订合同履行,否则视为拒不履行合同,将追究违约责任。该信息无被告回复内容。
2019年1月15日,原告通过其父向被告支付10万元。
2019年1月23日,原告父亲与被告电话联系,在该次通话中,原告父亲询问办证情况,被告称最近很忙未去领材料,并在此次通话中明确希望对合同做变更,对房价进行重新约定,若不能变更合同则可以执行原合同,但要求原告补偿30万元,合同之外什么都不增加确实不能接受,如果补偿达不成共识,执行合同这个事情很难,总之就讨论补偿,除补偿外其他都不要讲,没有意义。
2019年6月12日,原告父亲再次向被告发送微信,称今年1月15日付给你10万元,并1月23日与你通电话,现近半年,按照2017年6月22日签订的合同约定,我们已经准备好应付款项,请尽快按照合同办完产权证并通知我们共同完成过户,请务必回复。该信息无被告回复内容。
2020年4月13日提起诉讼。
庭审中,原告陈述愿意在办理产权证变更当天付清剩余房款,并愿意承担过户过程中的所有税费。
另查明,截止2020年3月18日,案涉房屋现初始登记在第三人名下,无抵押、查封等情形。
原审认为,本案争议的焦点有两点:1.案涉房屋买卖合同的效力;2.原告要求过户是否符合法定或约定条件。
关于焦点一。原被告签订的房屋买卖合同,系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定,合法有效,双方均应按照约定诚实信用地全面履行自身义务。
被告主张合同中取得产权证2年后办理过户手续的约定损害国家利益,但该种约定系在国家对取得产权证2年以下和2年以上的房产交易征收不同税款的背景下签订,系避税而非偷税、逃税,并未损害国家利益,事实上此种约定对原告同样存在产权不能实现的巨大风险,被告以此主张合同无效的辩解,不予采信,原告要求确认合同有效的诉请,予以支持。
关于焦点二。双方当事人签订的房屋买卖合同约定取得产权证后2年办理过户手续,而被告至今未办理不动产权证,其以此主张原告要求过户不符合约定。但从此前双方当事人的沟通情况来看,在案涉房屋2018年12月即已具备办证条件的情况下,被告经原告多次催促至今未采取积极措施办理案涉房屋不动产权证,并向原告提出合同价款之外的补偿,同时明确表示若不能补偿将很难执行合同,则依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定,被告的行为令双方交易存在物权不能实现的巨大风险,原告有权要求被告在履行期限届满前履行合同义务。
原告要求被告继续履行合同,该项诉请并不明确,同时从原告的其他诉请来看,原告继续履行合同的诉请事实上与其他诉请重叠,则就该项诉请不予处理,仅就其他具有实际内容的诉请进行裁决。
原告要求被告及第三人办理案涉房屋的产权转移登记,因被告至今未办理案涉房屋的不动产权证,办理产权转移登记需第三人将案涉房屋首先转移登记至被告名下,再由被告协助转移登记至原告名下,该项诉请,以此予以明确,同时,确认办理产权转移登记的相关税费,由原告承担。
原告要求办理案涉房屋附属停车位的产权登记转移手续,经庭审查实,该车位系购买案涉房屋时第三人赠送,仅有使用权,确定由被告及第三人协助办理使用权变更登记手续。
原告要求被告办理案涉房屋附属的水、电、煤气、暖气等设施账户的变更手续,但庭审中原告并未提供相关附属设施设备账户的具体信息,不予处理,原被告双方及第三人可在案涉房屋产权转移登记至原告名下后另行解决。
原告要求被告支付违约金2万元,因双方合同并未对产权证办理时间进行约定,原审系以被告迟延办理产权证并提出合同外高额补偿要求导致双方交易风险增加而支持原告的相应诉请,此种情形不应由被告支付违约金,该项诉请,不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七、第一百零八条的规定,判决:一、确认原告张晓聪与被告陈雯于2017年6月22日签订的《房屋买卖合同书》有效;二、第三人贵州万宝隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于贵阳市观山湖区房屋产权转移登记至被告陈雯名下;三、被告陈雯于第三人贵州万宝隆房地产开发有限公司将上述房屋产权转移登记至其名下当日,将该房屋产权转移登记至原告张晓聪名下,产权转移登记产生的相关税费,由原告张晓聪负担;四、原告张晓聪于上述房屋产权转移登记至其名下当日,将剩余购房款25万元支付给被告陈雯;五、被告陈雯及第三人贵州万宝隆房地产开发有限公司将上述房屋产权转移登记至其名下当日,将该房屋附属停车位(地下停车库E区负一层1344号)使用权变更登记至原告张晓聪名下;六、驳回原告张晓聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5600元(已减半收取),由被告陈雯负担。
二审中,陈雯提交了《贵州省不动产登记受理通知单》,证明其已经于2020年9月28日向贵阳市不动产登记中心申请办理案涉房屋的一手房产权登记,另外,该通知单载明领取产权证的时间为5个工作日。其余事实与一审认定一致,本院予以确认。
本院认为,本案的争议焦点为:1.《房屋买卖合同书》的效力;2.如合同有效,双方应当如何履行合同义务。
对于陈雯上诉所称双方已经变更了合同约定的履行方式的主张,从双方的微信聊天记录可以看,双方在签订书面合同后,虽然有变更履行方式的意思表示,但并没有最终达成一致意见,故仍然应当以书面合同履行各自义务。对于张晓聪在合同约定时间之前支付购房定金以及支付首付款的行为,是其积极履行合同义务的行为,而非对履行方式的变更,故陈雯主张双方变更了履行方式的的主张不能成立。
对于陈雯称张晓聪避税的问题,偷税漏税的行为为法律所禁止,但法律并不禁止合理避税,合理避税不会导致合同无效。国家为了稳控房地产市场、限制炒房行为影响房地产市场的正常秩序,以提高炒房成本的方式应对炒房行为,将二手房房产税按照5年内和5年后两个标准征收。按照房地产交易税的规定,一手房买受人愿意在5年内转售房屋,按照5年内税收标准纳税便可,但如双方为了减轻税负,约定在一手房买卖合同签订后满5年后再办理二手房的过户手续,亦不为法律所禁止。故双方约定在陈雯取得产权后两年后办理房屋过户手续,系对陈雯履行协助张晓聪办理过户手续期限的约定,不违反法律规定,且系双方真实意思表示,合法有效。故《房屋买卖合同书》对当事人具有法律约束力,当事人应当秉持诚实信用原则,按照合同约定全面履行各自义务。
本案中,张晓聪的合同义务是按照约定时间支付购房款,现其已经在约定时间到来之前支付了购房定金以及首付款,后又在2019年1月15日支付购房款10万元,陈雯亦收取了张晓聪支付的购房款,则张晓聪在履行合同过程中不存在违约行为。就陈雯的合同义务而言,陈雯除了交付房屋的义务之外,还负有将一手房房产证办理在自己名下,以及再将自己名下的房屋过户给张晓聪的义务。虽然陈雯已经履行了交付房屋的义务,但是,在一手房出卖人万宝隆公司2018年12月12日通知办证的情况下,陈雯怠于办理,虽经张晓聪的催促,仍然怠于向万宝隆公司行使权利,其行为构成预期违约。陈雯称,合同没有约定自己办理产权证的时间,自己何时办理均不构成违约,本院认为,因双方合同约定了在陈雯取得产权证和土地使用权证后两年协助张晓聪办理过户手续,则陈雯办理一手房产权证的时间直接影响到张晓聪要求办理二手房过户的时间。虽然合同没有约定陈雯办理产权证的具体时间,但作为合同相对方,负有善良注意义务,应遵循契约精神,积极履行合同,而不能怠于履行合同义务或为合同条件的成就设置障碍或阻碍条件的成就。按照万宝隆公司与陈雯签订的《商品房买卖合同》,万宝隆公司通知陈雯办证则视为万宝隆公司完成了了合同义务,则陈雯应当在接到万宝隆公司的通知后,主动行使权利,以利于张晓聪权利的行使,但陈雯在能够办证的情况下,拖延至2020年9月28日才向贵阳市不动产登记中心申请办证,结合陈雯与张晓聪父亲的微信聊天记录可以看出,陈雯是以拖延办证以达到要求张晓聪在合同外加价的目的,有违诚实信用原则。综上,本院认为,万宝隆公司通知陈雯后,再扣除不动产登记中心办证时间5个工作日,则为陈雯应当取得产权证的日期为2018年12月20日,再顺延两年,陈雯应当协助张晓聪办理过户的时间应当从2020年12月20日开始。
原审判项存在以下问题:1.在陈雯与万宝隆公司的《商品房买卖合同》中约定,万宝隆公司应当在2017年12月31日将办理产权登记所需手续交给买受人陈雯,并非由万宝隆公司为陈雯办理产权证,故原审第二判项超过当事人诉请且不符合万宝隆公司与陈雯合同的约定,应当予以撤销。2.如前所述,由于本院确定陈雯应当取得一手房产权证的时间为2018年12月20日,则陈雯与张晓聪约定的“两年后”办理二手房过户手续的开始时间为2020年的12月20日,目前尚在履行期限内,原判第三项、第五项要求陈雯在万宝隆公司将房屋过户给陈雯的当日由陈雯将房屋、附属停车位使用权过户给张晓聪不当。3.购房余款25万元亦应当在办理过户时间届至、陈雯办理完过户手续时,由张晓聪支付给陈雯。一审判决改变了当事人约定的履行方式,本院予以纠正。
同时,本院认为,虽然陈雯履行过户手续的时间尚未届至,但由于陈雯在与张晓聪父亲的微信聊天过程中存在违约的意思以及在可以办理一手房产权证的情况下怠于办理产权证的事实,使张晓聪对合同能否顺利履行产生不安心理,则张晓聪起诉要求确认双方《房屋买卖合同书》有效的主张应当予以支持,双方应当按照合同约定履行义务。现双方因诉讼已经失去信赖基础,故为了避免产生诉累,本院在本案中对各方当事人履行合同权利和合同义务的时间予以确认,待履行期间届至,义务人可以主动履行义务;如义务人不主动履行义务,权利人亦可申请人民法院强制执行。
综上所述,原判决认定事实清楚,但处理部分不当,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定,判决如下:
一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2020)黔0115民初2129号民事判决的第一项;
二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2020)黔0115民初2129号民事判决的第二项、第六项;
三、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2020)黔0115民初2129号民事判决的第三项、第五项为:陈雯于2020年12月20日后七日内协助张晓聪将贵阳市观山湖区房屋产权及地下停车库E区负一层1344号车位使用权变更登记至张晓聪名下;
四、张晓聪在陈雯履行上述第三项义务的同日,将购房尾款25万元支付给陈雯;
五、驳回张晓聪的其余诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费5600元,由陈雯、张晓聪各负担2800元;二审案件受理费11200元,由陈雯、张晓聪各负担5600元。
本判决为终审判决。
审判长 黄 新
审判员 符黎音
审判员 邓禹雨
二〇二〇年十月二十一日
书记员 唐正艳

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