张孝文与朱鹏鹏房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
2018-07-01(2017)京0105民初46164号
北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0105民初46164号
原告(反诉被告):张某,女,1989年2月11日生,汉族,无业,住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人:薛峰,北京市凯誉律师事务所律师。
被告(反诉原告):朱鹏鹏,男,1964年6月23日生,汉族,浪潮电子信息产业有限公司技术顾问,住北京市海淀区。
第三人:刘景才,男,1978年12月5日出生,汉族,户籍地河北省大厂回族自治县。
原告(反诉被告)张某(以下称姓名)与被告(反诉原告)朱鹏鹏(以下称姓名)、第三人刘景才(以下称姓名)房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。张某及其委托诉讼代理人薛峰,朱鹏鹏到庭参加了诉讼。刘景才经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
张某向本院提出以下本诉诉讼请求:1、判令刘景才代理张某与朱鹏鹏于2017年4月28日签订的《存量房屋买卖合同》无效;2、判令朱鹏鹏将位于北京市朝阳区八里庄北里X号楼X层X房屋(以下称诉争房屋)恢复登记至张某名下。事实与理由:诉争房屋原系我的个人财产,我曾向案外人瑞祥盛成(北京)投资担保有限公司(以下称瑞祥公司)借款350万元,实际到账250万元,借款已经到期,具体时间不清楚,我只偿还了部分借款利息。借款时我名下的银行卡由瑞祥公司持有。2017年5月,我得知诉争房屋于2017年4月28日被刘景才作为我的受托人以244万元出售给朱鹏鹏。该买卖合同中约定的购房款244万元确实打入瑞祥公司持有的我的银行卡中,但我并没有取走。出售房屋后我并未收到购房款。据我了解,该笔购房款已经用于偿还我拖欠的250万元借款。目前瑞祥公司没有再向我主张过借款的其他权利。诉争房屋现仍由我占有、使用,产权已经变更在朱鹏鹏名下,但具体时间不清楚。我认为依据《合同法》第52条第2款、第3款、第5款,本案存在恶意串通损害国家、集体、第三人利益的情况,朱鹏鹏和刘景才恶意串通损害我利益。我不认识刘景才,两人之间没有任何其他关系,但由于我与案外人瑞祥公司存在借贷关系,为提供担保,我将涉案房屋作为抵押物并向瑞祥公司指定的人员刘景才出具了授权委托书,委托书内容是概括性授权,包括房屋的解押、抵押、签订买卖合同、过户等一系列权限。我认为刘景才作为代理人低价出售了诉争房屋,且朱鹏鹏在未看房、未履行正常交易程序的情况下购买房屋不符合常理。刘景才与朱鹏鹏通过房屋交易程序掩盖二人非法侵吞我财产的目的。另外依据合同法第51条,刘景才超越代理权,属于无权代理,在买卖房屋的过程中没有维护我的合法利益,未经我同意,也没有告知房屋出售相关事宜。故诉至法院。
朱鹏鹏就本诉辩称:我不认识刘景才,我是通过中介公司北京海宇世纪房地产经纪有限公司(以下称海宇公司)寻找房源时联系到出售人的委托代理人。我是按照购房需求去买房的,我于2017年4月10日左右通过另一家中介公司去过诉争房屋所在小区看过诉争房屋,4月12日又通过海宇公司去过诉争小区,因为海宇公司的报价、中介费都低于另一家中介公司,就选择了海宇公司。4月14日中介公司约了售房人的代理人,代理人出具了诉争房屋的产权证原件、房屋出售委托公证书、张某身份证复印件与原件一致的公证书。我当时要求见房主,除了刘景才还来了另外两个人,分别叫杨国林、熊常威,杨国林自称是张某的亲友,当场通过微信语音视频联系张某,熊常威经我事后了解是抵押权人。中介公司的颜利军、经理夏明元也在场。通过微信语音视频直接与张某进行了联系,张某知道我是买房的。我问张某是否是房主,其称是房主,还通过视频向我出具了身份证原件。在这种情况下于2017年4月14日我与刘景才签订了北京市存量房屋买卖合同及补充协议,合同价款是478万元,当天通过手机银行向刘景才转账20万元作为定金,2017年5月4日向刘景才支付了两笔共210万元,网签价244万元是2017年5月8日存入了建委的托管账户,托管账户中的收款人是张某。剩余4万元是合同约定的物业交割保证金。2017年5月9日诉争房屋登记在我名下,按照约定过户后20个工作日内交房。交房到期时张某未交房,我与中介公司核实,称张某认为房价过低,不愿意交房。后来我于2017年6月5日收到了法庭传票。
我与刘景才之间不存在恶意串通,房价加上税款共计490多万不属于低价,也不存在以合法形式掩盖非法目的,我不了解张某与案外人的借贷情况。刘景才的授权是通过公证的,公证授权是有效的,不存在超越代理权限。双方的合同是合法有效的,不同意张某的全部诉讼请求。
朱鹏鹏就本案提起反诉:1、判令张某继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,将诉争房屋交付给朱鹏鹏;2、判令张某支付违约金,以房屋成交总价478万元为基数,按照日万分之五为标准,自2017年6月7日计算至实际交付诉争房屋之日止。
张某就反诉辩称:不同意全部反诉诉讼请求。房屋交易过程中朱鹏鹏存在恶意行为,价格过低,存在无权代理的情况,买卖行为是无效的,我不应承担交付房屋的责任,也不同意支付违约金。若法院判决违约金,认为违约金标准过高,要求酌减。
刘景才未到庭应诉,亦未提交书面意见。
当事人围绕诉讼请求提交了证据,本院组织当事人进行举证质证。张某提交其与瑞祥公司签订的《授权合同》、其与熊常威签订的《主债权及房屋抵押合同》两份、北京市中信公证处于2015年11月30日出具的(2015)京中信内民证字100613号《公证书》、(2015)京中信内民证字100612号《公证书》、诉争房屋产权证、《借款方书面申请事宜明细凭据》、2016年11月28日北京市中信公证书作出的(2016)京中信内民证字135687号《公证书》,证明本案房屋买卖的起因是民间借贷,瑞祥公司、杨国林、熊常威及刘景才均为民间借贷中的关联人,公证文书中的受托人刘景才只有在不低于市场价格的前提下才具有房屋定价权,朱鹏鹏在明知刘景才以远低于市场价格及刘景才无权处分的前提下依然购买诉争房屋,主观恶意,不属于善意第三人,买卖合同无效。熊常威在朱鹏鹏未支付大部分购房款时解除房屋抵押不符合常理,存在恶意串通,双方就民间借贷已经办理强制执行公证,刘景才不应以出卖张某的房屋实现债权。朱鹏鹏均认可真实性,不认可证明目的。
张某提交浦发银行业务回单、交通银行业务受理通知书、房产中介成交过程陈述,证明熊常威是诉争房屋的实际出售人,其参与房屋买卖的全过程,其以低价出售房屋、朱鹏鹏未查看房屋即购买房屋并支付款项不符合常理,朱鹏鹏与熊常威、刘景才之间存在恶意串通。被告均认可真实性,不认可证明目的。
张某提交2017年4月28日朱鹏鹏(买受人)与张某(出卖人)委托代理人刘景才签订的《存量房屋买卖合同》(经纪成交版)、张某名下6217920605847529浦发银行客户卡对账单、业务凭证/回单、分行业务回单,证明买卖合同无张某签字,属于无效合同,交易价格为244万元,即使存在阴阳合同,也应该以备案的244万元为真实交易价格,且只有244万元存入张某账户,并由杨国林、熊常威提走。张某名下尾号7529浦发银行对账单显示,2017年5月9日转入244万元,2017年5月10日分别向熊常威汇款155.5万元、20万元,标注为还款;2017年5月11日分别向杨国林汇款5万元、42.8万元。朱鹏鹏均认可真实性,不认可证明目的。
朱鹏鹏提交(2015)京中信内民证字100612号《公证书》、(2015)京中信内民证字100613号《公证书》、2017年4月14日朱鹏鹏(买受人)与张某(出卖人)委托代理人刘景才签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》、2017年4月28日《存量房屋买卖合同》、《存量房屋自由交易资金划转协议》复印件,证明其与刘景才就诉争房屋签订买卖合同的情况。张某不认可2017年4月14日朱鹏鹏(买受人)与刘景才签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》的真实性,但对刘景才的签字真实性不申请鉴定,对《存量房屋自由交易资金划转协议》复印件真实性无法核实,认可其他证据的真实性。
(2015)京中信内民证字100612号《公证书》系对《委托书》的公证,其中记载:登记在委托人张某名下的诉争房屋一套,现张某自愿委托受托人刘景才办理该房屋的有关事宜如下:1、办理银行提前还款手续;2、代为前往房屋管理部门领取不动产登记证明、房产证等文件;代为核实房产正确网签地址的相关手续、代签相关法律文件;3、办理解除抵押登记手续,代签相关法律文件;4、签订房屋买卖合同;5、办理网上签约以及解除网上签约;6、办理产权过户登记手续,办理土地使用证过户登记手续;7、代缴相关税费;8、代收房价款,代为确定上述房产的出售价格,但出售价格应不低于上述房产所在地区域的房屋市场均价;9、协助买方办理购房贷款手续;10、代为办理售房款的资金监管手续……14、其他与上述房产出售有关的一切事宜。代理人在其权限范围内所签署的一切文件,委托人均予以承认并承担一切法律责任。
2017年4月14日朱鹏鹏(买受人)与张某(出卖人)委托代理人刘景才签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定:朱鹏鹏购买诉争房屋,房屋上已经设定抵押,抵押权人为熊常威。房屋成交价格244万元,家具、家电、装修装饰等作价234万元,以上总计为该房屋的成交总价478万元。买受人向出卖人支付定金20万元,买受人以全款的方式支付。
2017年4月14日签订的《房屋买卖补充协议》约定:买受人于签订买卖合同当日支付定金20万元,抵押权人熊常威,抵押数额分别为200万元及50万元,出卖人应于过户前两个工作日在不影响过户的情况下向抵押权人申请提前清偿借款,并在取得结清证明后3个工作日内申请办理抵押登记注销手续。物业交接保证金4万元于双方办理物业交割完毕当日,由买受人自行支付出卖人。买受人于网签及缴税后、解押前支付出卖人购房款210万元,于过户前2个工作日支付出卖人购房款244万元。出卖人收取购房定金、购房款的银行账户信息:收款人:刘景才,开户行:中国工商银行,账号:×××。双方约定于2017年5月2日前完成网签手续,于网签合同后2个工作日内办理税、费缴纳手续,于取得《契税完税凭证》后5个工作日内办理房屋权属转移登记手续。出卖人应该在办理完毕房屋所有权转移登记手续后20个工作日内将该房屋交付给买受人。
2017年4月28日双方办理网签并签订《存量房屋买卖合同》,约定房屋成交价244万元,买受人应将该款项存入北京市朝阳区房屋管理局存量房自有资金监管账户,并在其取得房屋所有权证后,存量房交易平台将该监管资金一次性划转至买卖双方在《存量房自有交易资金划转协议》中约定的卖方收款账户。《存量房屋自由交易资金划转协议》约定原告名下尾号7529浦发银行账户为其自有资金收款账户。
朱鹏鹏提交其名下6214869916640623招商银行业务回单4张及2017年4月14日刘景才出具的《收据》1张、2017年4月14日收据1张及其名下6226621003890934光大银行对账单、尾号0623招商银行受理回单1张、其名下6217920652239604浦发银行业务凭证1张及业务申请单1张、税收完税证明1张及增值税发票1张、尾号9604浦发银行业务回单1张、2017年5月9日收据1张及其名下建设银行交易明细1张、一般缴款书及不动产登记证,证明朱鹏鹏于2017年4月14日向刘景才×××工商银行账户支付20万元定金、向海宇公司支付中介费5万元、2017年5月4日共计向刘景才×××工商银行账户支付210万元购房款,2017年5月4日完成缴税手续,2017年5月8日将购房款244万元存入北京市朝阳区房屋管理局收款账户中,2017年5月9日办理不动产变更登记,诉争房屋登记至朱鹏鹏名下,并于当日向海宇公司支付剩余中介费2.17万元。张某均认可形式真实性。
朱鹏鹏提交海宇公司工作人员颜利军与张某的聊天记录打印件、海宇公司工作人员李广亮与张某父亲通话录音光盘及书面整理资料、海宇公司出具的《关于公园1872小区9号楼1116房屋在我公司成交过程的陈述》、颜利军与张某短信聊天记录打印件,证明张某知晓并同意卖房、看房事宜,买卖双方是按照相关规定政策办理的交易,后张某表示不愿意在约定时间内交接房屋。张某认可《关于公园1872小区9号楼1116房屋在我公司成交过程的陈述》形式真实性,不认可其他证据的真实性。
庭审中,张某申请对诉争房屋在2017年4月14日的市场价值进行评估。经摇号确定由北京百成首信房地产评估有限公司为本案评估机构。2017年11月8日,评估机构作出百成首信估字【2017】049号《房地产估价报告》,结论为:2017年4月14日诉争房屋的市场价值为519.34万元。张某预交评估费12300元。双方均认可真实性,张某认为估价太低,朱鹏鹏认为估价太高。
经询,诉争房屋现由张某使用。
本院认为:依法成立生效的合同对双方当事人具有约束力。委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务,也可以概括委托受托人处理一切事务。当事人依法可以委托代理人订立合同,代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,合同无效。
本案中,张某通过公证的方式向刘景才出具《委托书》,委托权限包括签订房屋买卖合同、办理网上签约以及解除网上签约、办理产权过户登记手续、代缴相关税费、代收房价款,代为确定上述房产的出售价格,但出售价格应不低于上述房产所在地区域的房屋市场均价等。后刘景才代理张某与朱鹏鹏就诉争房屋签订房屋买卖合同,总成交价478万元。朱鹏鹏现有证据显示其已经按照约定将全部购房款支付至合同约定的收款账户中。庭审中,张某申请对房屋交易时的市场价值进行评估,评估价为519.34万元。可见,刘景才将诉争房屋出售的价格并不属于明显不合理的低价。现张某主张朱鹏鹏与刘景才恶意串通损害其利益、要求确认合同无效的请求依据不足,本院不予支持。朱鹏鹏已经按照约定履行房款支付义务,其要求交付房屋的请求于法有据,本院予以支持。剩余4万元购房款由朱鹏鹏直接支付张某。考虑本案的实际交易情况,本院对于朱鹏鹏要求支付违约金的请求不予支持。刘景才经本院依法传唤未到庭应诉,不影响案件的审理。
综上,依据《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第三百九十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定,判决如下:
一、原告(反诉被告)张某于本判决生效后七日内将位于北京市朝阳区八里庄北里X号楼X层X房屋交付被告(反诉原告)朱鹏鹏,被告(反诉原告)朱鹏鹏于收房当日将剩余购房款四万元支付原告(反诉被告)张某;
二、驳回原告(反诉被告)张某的全部本诉诉讼请求;
三、驳回被告(反诉原告)朱鹏鹏的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费12300元,由原告(反诉被告)张某负担(已交纳)。
本诉案件受理费45040元,由原告(反诉被告)张某负担(已交纳)。
反诉案件受理费22520元,由被告(反诉原告)朱鹏鹏负担(已交纳)。
公告费760元,由第三人刘景才负担{原告(反诉被告)张某已交纳,第三人刘景才于本判决生效之日起七日内支付原告(反诉被告)张某}。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长  石海朝
人民陪审员  苏 萍
人民陪审员  张根管
二〇一八年七月一日
书 记 员  彭佳妤

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