摘要

    本文针对房地产企业破产案件中管理人在处理商业用房问题上遇到的实务性的矛盾以及司法实践中法律问题争议。目前，在中国房地产市场低迷情况下，管理人研究、探讨具体的方案、方法来应对实践中的法律冲突问题，对指导管理人实务操作重要意义。

    关键词：管理人商业用房司法实践法律冲突

    引言

    20世纪90年代以来，我国房地产业得到了快速发展，。近年来，随着供给侧改革的深入，房地产政策的调整加之新冠疫情的影响，对房地产市场的冲击巨大，房地产企业被申请破产案件数量陡增。当下，房地产市场生产过剩，导致大量资源浪费，破产管理人作为在整个破产程序和重整程序中举足轻重的角色，如何使债权人、债务人和以职工为代表的社会利益三方都能满意，既实现资源的优化配置，又有效的适合中国国情，保护社会利益，从而最终达到和谐，显然仍然需要理论和实务界的更加深人的实践和探讨。在一个成熟的市场经济社会中，管理人这个职业是高度自由、开放、专业和自律的，在破产案件的处理过程中发挥着不可替代的作用。成为市场化、专业化、法制化解决企业破产的必然产物，符合社会主义市场经济规律。相信通过破产司法的实践，管理人制度必将在其实行的过程中逐渐得到完善，以使破产法真正发挥对社会主义市场经济的保障和促进作用。对于办理房地产企业破产案件的管理人来讲，是锻炼，是挑战，也是化解房地产泡沫危机的重要力量担当。

    针对房地产破产企业纷繁复杂的法律关系，矛盾的多重性，笔者仅从商业用房的角度去探讨管理人在实践中所遇到的法律问题以及实际操作指引。

    笔者将从以下几种情形展开论述、分析与探讨：

    一、商业用房的定义

    商业用房广义的认为是各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋，以及办公用房，如写字楼、车库；商业用房狭义的认为是房地产开发公司开发的供商业、粮食、供销、饮食业等部门对外营业用的商店、门市部、粮店、书店、供销店等房屋。一般而言，底层临街的房屋。商业用房的土地使用年限为40年。本文笔者所要阐述的是狭义的商业用房即开发商开发的底层临街房屋。

    二、房地产企业被申请破产后，所开发的商业用房产权归属问题

    房地产企业被申请破产后，所开发的商业用房根据《中华人民共和国民法典》物权编中的第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。但是，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之相关规定，法院在满足第二十八条、第二十九条相关规定时可以排除执行。因此，在破产实践中，商业用房虽未进行不动产物权登记，但是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之相关规定可以推导出为买受人所有。目前，司法实践中存在一种观点，房地产企业破产中的商业用房未进行过户登记，则商业用房仍属于房地产企业，理由是商业用房不属于消费性住房，没有生存权的基础。笔者认为这样的观点是毫无根据的，也无法律逻辑推理，更没有通过调查，研究偏离实际的观点。这样的观点是值得商榷的。也无法解决当下的房地产企业破产中商业用房的法律问题冲突，不具有现实意义，起不到指引的作用。

    三、房地产企业破产，房屋还处于在建中，无法竣工验收的商业用房是否交付的相关问题处理

    笔者认为，房屋还处于在建中房地产企业被申请破产，无论是基于生存权的住宅，还是商业用房，实践中，破产管理人无法继续履行商品房买卖合同，即使有预告登记的情形也应当撤销。破产管理人从破产企业利益的角度考虑是无法继续履行合同的，后期投入的成本远远高于破产企业的总资产，破产管理人如若继续履行合同，那么房地产破产企业现有资产以及未来可变现的财产将会大部分用于后续工程建设中，侵害了其他债权人的公平清偿权。面对房屋还处于在建中房地产企业被申请破产，管理人应当考虑实际投入成本是否有续建的必要。在此，管理人不必详细赘述。

     四、房地产企业破产但房屋已竣工验收或达到验收标准的商业用房是否交付的相关问题处理

    1、在房地产企业申请破产之前开发商并未将商业用房交付给购房者，但购房者已办理预告登记的情形，后期管理人是否应该交付商业用房，协助办理产权证？

    根据《中华人民共和国民法典》第221条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。”原则上预告登记具有破产保护效力，但案涉房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，并无证据证明案涉经预告登记的房屋已具备转为本登记的条件。购房人要求交付房屋并办理产权登记的请求不应予以支持。参考案例《于官正、威海广信房地产开发有限责任公司等破产债权确认纠纷案》【（2020）最高法民申3342号】；笔者认为，买受人在购买商品房时，申请预告登记是完全必要的，是当下买受人直面房地产企业破产风险行之有效的方法。

    2、房地产企业被申请破产前，开发商将商业用房交付给购房人占有使用，管理人是否有权继续履行合同？

    首先开发商的交付应当在房地产企业破产受理6个月前交付，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十二条规定：“人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的情形的，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销”。

    交付、占有、使用这一概念来源于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之相关规定。但是笔者认为交付应当是普遍意义上的交付而非个别交付，占有应当是合法占有，基于合同之债权的占有。实践中，我们盲目的认为开发商的交付商业用房，使买受人占有、使用该商业用房，就构成法律上的排除执行，管理人就可以交付商业用房。这里的交付应当理解为对买受人的一种同等交付，而不是个别交付。如果开发商只是进行的个别交付，管理人进而理解为法律意义上的交付和占有，显然侵害了其他债权人的利益，直接损害的是其他商业用房购买人的利益，违背了公平清偿的原则。笔者认为，房地产企业在同等情况下的普遍交付，管理人才可以继续履行合同；房地产企业中的个别交付，继续履行合同应当慎重，但是，个别清偿使债务人财产收益的除外。

    3、房地产企业被申请破产前，开发商将商业用房以工程款的方式、货款的方式及其它方式抵偿欠款，管理人是否有权解除合同？

    笔者认为应当解除商品房买卖合同，当房地产企业破产且抵债物未发生物权变动的情况下，债权人无权仅基于以物抵债协议要求确认其对抵债物的所有权，更无权要求交付，抵债物应被列入破产财产。在房地产企业破产的情况下，债权人无权在该种情形下请求继续履行合同，若继续履行无异于赋予了以房抵债的债权人物权性质的权利，不符合破产程序公平受偿原则。若管理人继续履行商品房买卖合同，无疑赋予了该债权人高于普通债权的优先权，进行的是个别清偿，侵犯的是其他债权人利益，也违背了公平受偿原则。“以房抵债协议”，一旦允许债权人有权请求继续履行“以房抵债”协议，并基于合同要求管理人交付房屋，则使该债权人享有了物权性质的权利，也是违背破产程序公平受偿的原则。管理人根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国企业破产法》、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题批复》、2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125、126、127的相关规定推导出以房抵债、消费性住房等概念。在法院实践审判中将以基础关系来审理，以保证判决的公平公正，也符合了法律的基本原则，解除合同也是符合法理要义。

    4、购房人与开发商签订商品房买卖合同，并支付相应款项，商业用房购房人是否可以要求管理人继续履行合同？

    购房人与开发商签订商品房买卖合同，并支付相应款项，能否继续履行合同困扰了很多管理人。一方面，继续履行合同没有法律依据，导致破产财产的流失；另一方面，解除合同将会给买受人造成重大损失，买受人的房屋要被管理人收回，买受人的金钱债权可能只是普通债权，如此看来，这样显然不公平。当然，有的管理人会确认这部分债权为优先债权；管理人如此设定的优先权法律没有明文规定，本身优先权也是由法律规制。正常购买商业用房的买受人，或许是用来投资，或许做生意，但我们不能仅仅因此就把他概括为具有投资性，不属于消费性住房，就要解除合同，虽有其合理性也有其不合理的地方。在当下的社会主义市场经济条件下，无论是住宅还是商业用房，它本身具有金融属性，本身就具备投资价值。甚至，住宅的投资价值更大于商业用房的投资价值。

    关于商业用房不属于消费性住房问题，笔者设想一个案例，但是笔者相信该案例社会生活中也真实存在。“甲因交通事故，双腿伤残，获得了一笔伤残赔偿金，甲为了谋生便把自己的积蓄以及伤残赔偿金购买了一套两层商业用房，打算将来开个超市。房屋通过竣工验收后，开发的企业因资金链断裂被债权人申请破产”。以这则案例，试问管理人是否应解除这样的合同。在实践中，管理人确实遇到这样的案例，无疑挑战消费性住房问题，该商业用房既用于居住，又经营小生意谋生。生存权与商业用房此刻是重合的，也是破产管理人无法回避的问题，如果管理人按照目前的司法实践径直解除合同，收回房屋，那么法律的公正又体现在何处，善意的买受人权益又如何去保护。这则案例不得不引人深思，法律目的是维护个案的平衡，还是整体的公平。尤其是在破产企业中对于债权人来说公平极为重要。笔者写到这里不得不提及上文提到的“个别清偿使债务人受益的除外”。如果管理人维护个案的平衡，进行个别清偿，那么又如何去衡量此类清偿是使债务人受益。目前，企业破产法的相关法律规定并没有细化以及相关解释，也未发现司法实践中引用这样的条款，虽有兜底的作用，但在实践中引用这样的条款，法律上的风险显而易见，破产管理人和法院不轻易引用这样的条款。

    再者，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。从鼓励交易，促进交易顺利进行的角度来讲，只要买受人已经履行本身的全部义务，并不违反《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，交易应当进行下去，合同不应当被解除。

    五、房地产企业破产，商业用房的买受人权益保护

    1、房地产企业被申请破产后，买受人因双方均未履行完毕的合同，管理人行使解除权，合同一旦被解除，买受人购房款如何处理？笔者认为，购房款债权应当区别于普通债权，它应当区别于借贷、逾期交房违约金等普通债权。当管理人解除商品房买卖合同后，管理人应当向买受人返还购房款，购房款债权是否等同于违约金普通债权，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不对抗买受人”。该批复虽已失效，在当下仍有参照意义。该批复对“消费者”并没有做出特别的限定条件。“消费者”的含义无只保护生活消费的限制性解释，消费者应该是为个人目的购买或使用商品和接受服务的社会成员；消费者为实现自己的经济利益而购买商铺，对支付的购房款应当享有优先权。

    2、以商业用房抵债情形；笔者认为用于抵债的商业用房已办理过户登记或有预告登记情形并且登记行为发生房地产企业申请破产受理六个月之前的抵债行为符合法律规定，应当履行也不构成个别清偿，不违反公平清偿原则。不满足上述商业用房抵债情形的，管理人不应当继续履行抵债协议并且告知债权申报人应当以基础法律关系申报债权。目前，各级法院的裁判观点也是如此。

    3、目前生效的房地产法律，以及破产法相关房地产法律规定，极为缺乏，生效的法律无法适用当前的所面临的问题、债权层面与物权层面的冲突、个体公平与整体公平之间的冲突。笔者认为关于房地产企业破产的法律已经严重滞后，司法实践超出了法律范畴，无法体现法律的指引性、加强立法已迫在眉睫，建立健全完善的房地产破产法律制度极为必要。

    结语

    当下，房地产破产企业中商业用房的法律研究很少，笔者所找到的参考文献相对薄弱一点。目前，房地产破产企业中商业用房的问题值得所有管理人、法官值得研究的一个课题；笔者深信房地产企业法律的进步，迭代更新，是应对当下房地产企业破产司法实践法律冲突的最好方式。2022年7月28日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼，稳民生。笔者认为保交楼不仅仅是住宅也包括商业用房。实践是理论与现实的完美结合，法律在实践中反复适用，方能推动法律的进步，完善法律制度，建立健全比较符合实际，法律指引性强的房地产破产法律制度。正如罗翔教授在《圆圈正义》所言：没有人能画出一个完美的圆，但我们在不断的努力中越来越接近它，正义亦是如此。